Lesbare Wasserfaelle, Verkaufspreis-Abgleich, Erklaerung wirkungsloser Treiber

Die Wasserfall-Zahlen waren korrekt (residual exakt 0), die Darstellung nicht
lesbar. Neu als eigene liegende HTML/CSS-Darstellung statt Recharts:
- Verbindungslinien zwischen den Balken (ohne sie zerfaellt der Wasserfall in
  unverbundene Rechtecke)
- Wertbeschriftung an jedem Schritt
- Zwischenstand und Veraenderung optisch unterschieden
- Abschnitte "Am Uebergang" / "Innerhalb der Phase"
- aufklappbare Tabelle mit laufendem Zwischenstand
- Nullposten werden nicht gezeichnet
- Restposten neu als Fehlermeldung statt beilaeufiger Rundungsnotiz

Verkaufspreis einer Immobilie wird beim Wechsel auf "Verkaufen" mit dem
modellierten Verkehrswert vorbelegt (nur wenn noch keiner erfasst ist);
Verkehrswert und Abweichung werden ausgewiesen, ab 10 % rot abgesetzt. Die
beiden Groessen bleiben bewusst entkoppelt -- ein Verkauf unter Verkehrswert
ist ein realer Fall.

Tornado erklaert Nullbalken statt sie stumm zu zeigen. Wichtigster Fall: Wird
die Immobilie vor Planende verkauft, ist die Wertsteigerung nachweislich
wirkungslos, weil der Erloes am erfassten Verkaufspreis haengt und nicht am
Verkehrswert.

11 Tests ergaenzt (92 -> 103), darunter residual === 0 ueber sieben
Plankonstellationen. SPEZIFIKATION auf 0.12, neue Kapitel 3.5.8, 4.13.5,
4.14.2.1, 9.22. Keine Aenderung an der Berechnung.

Co-Authored-By: Claude Opus 4.8 <noreply@anthropic.com>

src/components/ElementDetail.tsx

@@ -34,6 +34,9 @@ export interface CellContext {
   derivedStart: number; // fortgeschriebener Basiswert (read-only Anzeige)
   derivedMortgage: number; // nur Immobilie: fortgeschriebene Resthypothek zu Phasenbeginn
   mortgageEnd: number; // nur Immobilie: Resthypothek am Phasenende (fuer die Sonderamortisation)
+  // nur Immobilie: modellierter VERKEHRSWERT am Phasenende (Eigenkapital + Resthypothek),
+  // inkl. aufgelaufener Wertsteigerung. Vorbelegung und Vergleichswert fuer den Verkaufspreis.
+  propertyValueEnd: number;
   deflatorStart: number; // Kaufkraft-Deflator zu Phasenbeginn (real <-> nominal, erstes Jahr)
   // Warnhinweis: Anzahl Phasen NACH dieser (Aenderungen schreiben sich dorthin fort).
   laterPhaseCount: number;
@@ -769,12 +772,24 @@ export function ElementTransitionFields({
       return <WithdrawalDecision td={td} setT={setT} max={context.carriedEndValue} label="3a-Bezug (CHF)" />;
     case "REAL_ESTATE": {
       const decision = td.decision ?? "HOLD";
+      const marktwert = Math.round(context.propertyValueEnd);
+      const preis = num(td.salePrice);
+      // Abweichung zwischen erfasstem Verkaufspreis und modelliertem Verkehrswert. Beide
+      // Groessen sind unabhaengig erfassbar -- ohne diesen Vergleich koennte man 2 %
+      // Wertsteigerung annehmen und trotzdem zum Kaufpreis verkaufen, ohne es zu merken.
+      const abweichung = preis - marktwert;
+      const abweichungPct = marktwert > 0 ? (abweichung / marktwert) * 100 : 0;
+      const deutlich = marktwert > 0 && Math.abs(abweichungPct) >= 10;
       return (
         <>
           <SelectField
             label="Entscheidung"
             value={decision === "SELL" ? "SELL" : "HOLD"}
-            onChange={(v: "HOLD" | "SELL") => setT({ decision: v })}
+            onChange={(v: "HOLD" | "SELL") =>
+              // Beim Wechsel auf "Verkaufen" den Verkaufspreis mit dem modellierten
+              // Verkehrswert vorbelegen -- aber nur, wenn noch keiner erfasst ist.
+              setT(v === "SELL" && td.salePrice === undefined ? { decision: v, salePrice: marktwert } : { decision: v })
+            }
             options={[
               { value: "HOLD", label: "Halten" },
               { value: "SELL", label: "Verkaufen" },
@@ -782,7 +797,42 @@ export function ElementTransitionFields({
           />
           {decision === "SELL" && (
             <>
-              <MoneyField label="Verkaufspreis (CHF)" value={num(td.salePrice)} onChange={(v) => setT({ salePrice: v })} />
+              <MoneyField
+                label="Verkaufspreis (CHF)"
+                help="Vorbelegt mit dem modellierten Verkehrswert am Phasenende. Bewusst änderbar – der erfasste Preis ist massgebend, nicht der modellierte Wert."
+                value={preis}
+                onChange={(v) => setT({ salePrice: v })}
+              />
+              <DerivedField
+                label="Modellierter Verkehrswert (Phasenende)"
+                value={marktwert}
+                help="Kaufpreis zuzüglich der bis hierhin aufgelaufenen Wertsteigerung. Nur zum Vergleich – für den Erlös zählt der oben erfasste Verkaufspreis."
+              />
+              {marktwert > 0 && (
+                <p
+                  className={`col-span-full rounded-lg px-3 py-2 text-xs ${
+                    deutlich ? "border border-danger bg-danger-soft text-danger" : "bg-surface-2 text-muted"
+                  }`}
+                >
+                  {Math.abs(abweichung) < 1 ? (
+                    <>Verkaufspreis und modellierter Verkehrswert stimmen überein.</>
+                  ) : (
+                    <>
+                      Der Verkaufspreis liegt <strong>{formatChf(Math.abs(abweichung))} CHF</strong> (
+                      {abweichung > 0 ? "+" : "−"}
+                      {Math.abs(Math.round(abweichungPct * 10) / 10)} %) {abweichung > 0 ? "über" : "unter"} dem
+                      modellierten Verkehrswert.
+                      {deutlich && (
+                        <>
+                          {" "}
+                          Das ist eine deutliche Abweichung – prüfe, ob sie gewollt ist oder ob die angenommene
+                          Wertsteigerung nicht zum erwarteten Verkaufspreis passt.
+                        </>
+                      )}
+                    </>
+                  )}
+                </p>
+              )}
               <NumberField label="Grundstueckgewinnsteuer (%)" step={1} value={num(td.saleTaxRate, DEFAULT_PROPERTY_GAINS_TAX_RATE)} onChange={(v) => setT({ saleTaxRate: v })} />
             </>
           )}