Rework real estate model: purchase price + mortgage + amortization only, no appreciation; amortization counts against savings quota; sale price/tax entered at transition time with correct mortgage payoff; carry over income/expenses to new phases

prisma/migrations/20260709120000_rework_realestate/migration.sql

@@ -0,0 +1,10 @@
+-- AlterTable: RealEstate vereinfacht (Kaufpreis statt Marktwert, keine Wertsteigerung
+-- mehr, Verkaufspreis/-steuer wandern in PhaseTransitionItem)
+ALTER TABLE "RealEstate" RENAME COLUMN "marketValue" TO "purchasePrice";
+ALTER TABLE "RealEstate" DROP COLUMN "valueGrowth";
+ALTER TABLE "RealEstate" DROP COLUMN "salePrice";
+ALTER TABLE "RealEstate" DROP COLUMN "saleTaxRate";
+ALTER TABLE "RealEstate" ADD COLUMN "carriedFromRealEstateId" TEXT;
+
+-- AlterTable: Verkaufssteuer wird beim Immobilien-Verkauf im Uebergang selbst erfasst
+ALTER TABLE "PhaseTransitionItem" ADD COLUMN "saleTaxRate" DOUBLE PRECISION;

prisma/schema.prisma

@@ -176,19 +176,21 @@ model Security {
   transitionItems PhaseTransitionItem[]
 }
 
-// Eine Immobilie innerhalb einer Phase
+// Eine Immobilie innerhalb einer Phase. Vereinfachtes Modell: kein Wertsteigerungsfeld,
+// der Kaufpreis bleibt ueber die Haltedauer fix -- einzig die Hypothek sinkt durch
+// Amortisation. Verkaufspreis/-steuer werden nicht hier, sondern erst im Uebergangs-
+// Screen im Moment des Verkaufs erfasst (siehe PhaseTransitionItem).
 model RealEstate {
-  id           String @id @default(cuid())
-  phaseId      String
-  phase        Phase  @relation(fields: [phaseId], references: [id], onDelete: Cascade)
-  name         String
-  marketValue  Float
-  mortgage     Float
-  valueGrowth  Float
-  amortization Float
-  salePrice    Float?
-  // Geschaetzte Grundstueckgewinnsteuer (%), direkt am ausloesenden Ereignis erfasst (Kap. 9)
-  saleTaxRate  Float  @default(20)
+  id                      String  @id @default(cuid())
+  phaseId                 String
+  phase                   Phase   @relation(fields: [phaseId], references: [id], onDelete: Cascade)
+  name                    String
+  purchasePrice           Float
+  mortgage                Float
+  amortization            Float
+  // Verweist auf die Immobilie der Vorphase, aus der automatisch uebernommen wurde
+  // (nur intern zur Deduplizierung bei wiederholtem Speichern des Uebergangs, kein FK).
+  carriedFromRealEstateId String?
 
   transitionItems PhaseTransitionItem[]
 }
@@ -242,4 +244,6 @@ model PhaseTransitionItem {
   realEstate   RealEstate?        @relation(fields: [realEstateId], references: [id], onDelete: Cascade)
   decision     TransitionDecision
   salePrice    Float?
+  // Nur bei Immobilien-Verkauf erfasst (Grundstueckgewinnsteuer in %), siehe RealEstate.
+  saleTaxRate  Float?
 }