Rework real estate model: purchase price + mortgage + amortization only, no appreciation; amortization counts against savings quota; sale price/tax entered at transition time with correct mortgage payoff; carry over income/expenses to new phases

src/components/Dashboard.tsx

@@ -63,7 +63,7 @@ export function Dashboard({
       computed.phases.map((phase) => {
         const row: Record<string, number | string> = { phase: phase.name };
         for (const s of phase.securities) row[s.name] = s.endValue;
-        for (const re of phase.realEstates) row[re.name] = re.endContribution;
+        for (const re of phase.realEstates) row[re.name] = re.endNet;
         return row;
       }),
     [computed]

src/components/PhaseForm.tsx

@@ -57,7 +57,11 @@ export function PhaseForm({ household, phase, onSaved, onCancel }: Props) {
   const totalIncome = incomeEntries.reduce((s, e) => s + e.amount, 0);
   const totalExpense = expenseEntries.reduce((s, e) => s + e.amount, 0);
   const savingsQuota = totalIncome - totalExpense;
-  const allocated = securities.reduce((s, sec) => s + sec.annualContribution, 0);
+  // Amortisationsraten aller Immobilien zaehlen gleichwertig mit den Sparbeitraegen der
+  // Wertschriften gegen dieselbe verfuegbare Sparquote.
+  const allocated =
+    securities.reduce((s, sec) => s + sec.annualContribution, 0) +
+    realEstates.reduce((s, re) => s + re.amortization, 0);
   const overAllocated = allocated > savingsQuota;
   const savingsRemaining = savingsQuota - allocated > 0.5;
 
@@ -68,6 +72,13 @@ export function PhaseForm({ household, phase, onSaved, onCancel }: Props) {
   const startCapitalRemaining = phase.incomingCapital - allocatedStartCapital > 0.5;
 
   async function handleSave() {
+    const missingPurchasePrice = realEstates.find((re) => !re.purchasePrice || re.purchasePrice <= 0);
+    if (missingPurchasePrice) {
+      setError(
+        `Bitte fuer "${missingPurchasePrice.name || "Immobilie"}" einen Kaufpreis groesser als 0 eintragen.`
+      );
+      return;
+    }
     setSaving(true);
     setError(null);
     try {
@@ -302,42 +313,23 @@ export function PhaseForm({ household, phase, onSaved, onCancel }: Props) {
               onChange={(v) => setRealEstates((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, name: v } : x)))}
             />
             <MoneyField
-              label="Aktueller Marktwert (CHF)"
-              help="Geschaetzter heutiger Verkehrswert der Liegenschaft."
-              value={re.marketValue}
-              onChange={(v) => setRealEstates((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, marketValue: v } : x)))}
+              label="Kaufpreis (CHF)"
+              help="Pflichtfeld. Der Kaufpreis bleibt ueber die ganze Haltedauer fix -- es wird keine Wertsteigerung angenommen, nur die Hypothek sinkt durch Amortisation."
+              value={re.purchasePrice}
+              onChange={(v) => setRealEstates((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, purchasePrice: v } : x)))}
             />
             <MoneyField
-              label="Aktuelle Hypothek (CHF)"
-              help="Ausstehender Hypothekarbetrag."
+              label="Hypothek (CHF)"
+              help="Ausstehender Hypothekarbetrag zu Beginn der Phase."
               value={re.mortgage}
               onChange={(v) => setRealEstates((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, mortgage: v } : x)))}
             />
-            <NumberField
-              label="Wertsteigerung (%/Jahr)"
-              help="Ihre Annahme zur Wertentwicklung der Immobilie pro Jahr."
-              step={0.1}
-              value={re.valueGrowth}
-              onChange={(v) => setRealEstates((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, valueGrowth: v } : x)))}
-            />
             <MoneyField
-              label="Jaehrliche Amortisation (CHF)"
-              help="Betrag, um den die Hypothek pro Jahr reduziert wird."
+              label="Amortisationsrate (CHF/Jahr)"
+              help="Betrag, um den die Hypothek pro Jahr reduziert wird. Zaehlt zusammen mit den Sparbeitraegen der Wertschriften gegen die verfuegbare Sparquote."
               value={re.amortization}
               onChange={(v) => setRealEstates((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, amortization: v } : x)))}
             />
-            <MoneyField
-              label="Geschaetzter Verkaufspreis (CHF)"
-              help="Nur bei geplantem Verkauf am Ende der Phase auszufuellen."
-              value={re.salePrice ?? 0}
-              onChange={(v) => setRealEstates((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, salePrice: v || null } : x)))}
-            />
-            <NumberField
-              label="Geschaetzte Grundstueckgewinnsteuer (%)"
-              help="Kantonale Steuer auf den Verkaufsgewinn, ca. 10-30% je nach Kanton und Besitzdauer."
-              value={re.saleTaxRate}
-              onChange={(v) => setRealEstates((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, saleTaxRate: v } : x)))}
-            />
             <div className="flex items-end">
               <RemoveButton onClick={() => setRealEstates((prev) => prev.filter((_, idx) => idx !== i))} />
             </div>
@@ -348,7 +340,7 @@ export function PhaseForm({ household, phase, onSaved, onCancel }: Props) {
           onClick={() =>
             setRealEstates((prev) => [
               ...prev,
-              { id: tempId(), name: "", marketValue: 0, mortgage: 0, valueGrowth: 0, amortization: 0, salePrice: null, saleTaxRate: 20 },
+              { id: tempId(), name: "", purchasePrice: 0, mortgage: 0, amortization: 0 },
             ])
           }
         />

src/components/TransitionPanel.tsx

@@ -13,10 +13,13 @@ interface ItemDraft {
   name: string;
   decision: TransitionDecision;
   salePrice: number | null;
-  // Referenzwerte fuer die Anzeige/Berechnung des verfuegbaren Startkapitals
-  carryOverValue: number;
-  originalValue: number;
+  // Nur fuer Immobilien editierbar (poppt bei "Verkaufen" auf); bei Wertschriften der
+  // fixe, am Wertpapier hinterlegte Steuersatz.
   saleTaxRate: number;
+  // Referenzwerte fuer die Anzeige/Berechnung des verfuegbaren Startkapitals
+  carryOverValue: number; // Wert bei "Halten": Endwert (Wertschrift) bzw. Nettowert (Immobilie)
+  originalValue: number; // Wertschrift: Startwert: Immobilie: Kaufpreis
+  remainingMortgage: number; // nur Immobilien: Resthypothek am Ende der Phase
 }
 
 export function TransitionPanel({
@@ -48,30 +51,42 @@ export function TransitionPanel({
             name: s.name,
             decision: "CARRY_OVER" as TransitionDecision,
             salePrice: null,
+            saleTaxRate: s.saleTaxRate,
             carryOverValue: c?.endValue ?? 0,
             originalValue: c?.startValue ?? 0,
-            saleTaxRate: s.saleTaxRate,
+            remainingMortgage: 0,
           };
         }),
         ...phase.realEstates.map((re) => {
           const c = computed.realEstates.find((cr) => cr.id === re.id);
+          const remainingMortgage = c ? c.mortgages[phase.durationYears] : 0;
           return {
             positionType: "REAL_ESTATE" as const,
             id: re.id,
             name: re.name,
             decision: "CARRY_OVER" as TransitionDecision,
-            salePrice: re.marketValue,
-            carryOverValue: c?.endNetIfKept ?? 0,
-            originalValue: re.marketValue,
-            saleTaxRate: re.saleTaxRate,
+            salePrice: re.purchasePrice,
+            saleTaxRate: 20,
+            carryOverValue: c?.endNet ?? 0,
+            originalValue: re.purchasePrice,
+            remainingMortgage,
           };
         }),
       ];
 
       try {
-        const data = await api.get<{ transition: { items: { positionType: string; securityId: string | null; realEstateId: string | null; decision: TransitionDecision; salePrice: number | null }[] } | null }>(
-          `/api/phases/${phase.id}/transition`
-        );
+        const data = await api.get<{
+          transition: {
+            items: {
+              positionType: string;
+              securityId: string | null;
+              realEstateId: string | null;
+              decision: TransitionDecision;
+              salePrice: number | null;
+              saleTaxRate: number | null;
+            }[];
+          } | null;
+        }>(`/api/phases/${phase.id}/transition`);
         if (cancelled) return;
         if (data.transition) {
           for (const savedItem of data.transition.items) {
@@ -81,6 +96,7 @@ export function TransitionPanel({
             if (target) {
               target.decision = savedItem.decision;
               if (savedItem.salePrice != null) target.salePrice = savedItem.salePrice;
+              if (savedItem.saleTaxRate != null) target.saleTaxRate = savedItem.saleTaxRate;
             }
           }
         }
@@ -108,17 +124,16 @@ export function TransitionPanel({
 
   const totalAvailableCapital = floorToThousand(
     items.reduce((sum, it) => {
+      if (it.decision === "CARRY_OVER") return sum;
       if (it.positionType === "SECURITY") {
-        if (it.decision === "CARRY_OVER") return sum;
         const gain = Math.max(0, it.carryOverValue - it.originalValue);
         const tax = gain * (it.saleTaxRate / 100);
         return sum + (it.carryOverValue - tax);
       }
-      if (it.decision === "CARRY_OVER") return sum;
       const salePrice = it.salePrice ?? 0;
       const gain = Math.max(0, salePrice - it.originalValue);
       const tax = gain * (it.saleTaxRate / 100);
-      return sum + (salePrice - tax);
+      return sum + (salePrice - it.remainingMortgage - tax);
     }, 0)
   );
 
@@ -134,6 +149,7 @@ export function TransitionPanel({
           realEstateId: it.positionType === "REAL_ESTATE" ? it.id : null,
           decision: it.decision,
           salePrice: it.positionType === "REAL_ESTATE" && it.decision === "SELL" ? it.salePrice : null,
+          saleTaxRate: it.positionType === "REAL_ESTATE" && it.decision === "SELL" ? it.saleTaxRate : null,
         })),
       });
       setSaved(true);
@@ -159,7 +175,8 @@ export function TransitionPanel({
           <tr className="text-left text-xs text-zinc-500">
             <th className="pb-1 font-normal">Position</th>
             <th className="pb-1 font-normal">Entscheidung</th>
-            <th className="pb-1 font-normal">Verkaufspreis / Wert</th>
+            <th className="pb-1 font-normal">Verkaufspreis</th>
+            <th className="pb-1 font-normal">Grundstueckgewinnsteuer</th>
           </tr>
         </thead>
         <tbody>
@@ -176,21 +193,41 @@ export function TransitionPanel({
                     )
                   }
                 >
-                  <option value="CARRY_OVER">Uebernehmen</option>
+                  <option value="CARRY_OVER">{it.positionType === "REAL_ESTATE" ? "Halten" : "Uebernehmen"}</option>
                   <option value="SELL">Verkaufen</option>
                 </select>
               </td>
+              <td className="py-2 pr-2">
+                {it.decision === "SELL" ? (
+                  it.positionType === "REAL_ESTATE" ? (
+                    <MoneyInput
+                      className="w-32"
+                      value={it.salePrice ?? 0}
+                      onChange={(v) =>
+                        setItems((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, salePrice: v } : x)))
+                      }
+                    />
+                  ) : (
+                    <span className="text-xs text-zinc-500">{formatChf(it.carryOverValue)} CHF</span>
+                  )
+                ) : (
+                  <span className="text-xs text-zinc-500">{formatChf(it.carryOverValue)} CHF</span>
+                )}
+              </td>
               <td className="py-2">
                 {it.positionType === "REAL_ESTATE" && it.decision === "SELL" ? (
-                  <MoneyInput
-                    className="w-32"
-                    value={it.salePrice ?? 0}
-                    onChange={(v) =>
-                      setItems((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, salePrice: v } : x)))
+                  <input
+                    type="number"
+                    className="w-20 rounded-md border border-zinc-300 bg-white px-2 py-1 text-xs dark:border-zinc-600 dark:bg-zinc-900"
+                    value={it.saleTaxRate}
+                    onChange={(e) =>
+                      setItems((prev) =>
+                        prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, saleTaxRate: e.target.valueAsNumber || 0 } : x))
+                      )
                     }
                   />
                 ) : (
-                  <span className="text-xs text-zinc-500">{formatChf(it.carryOverValue)} CHF</span>
+                  <span className="text-xs text-zinc-500">—</span>
                 )}
               </td>
             </tr>
@@ -201,7 +238,8 @@ export function TransitionPanel({
         Verfuegbares Startkapital fuer neue Phase (aus Verkaeufen): <strong>{formatChf(totalAvailableCapital)} CHF</strong>
         <p className="mt-1 text-xs text-zinc-500">
           Wird beim Speichern automatisch in &quot;{nextPhaseName}&quot; als verfuegbares Startkapital hinterlegt.
-          Uebernommene Wertschriften erscheinen dort automatisch mit ihrem Endwert als neuer Startwert.
+          Gehaltene/uebernommene Positionen erscheinen dort automatisch mit ihrem Endwert (Wertschriften) bzw.
+          Kaufpreis/Resthypothek (Immobilien) als neue Ausgangswerte.
         </p>
       </div>
       {error && <p className="text-sm text-red-600 dark:text-red-400">{error}</p>}