Netto/Brutto-Klarstellung fuer die AHV + erweitertes Immobilien-Modul

Roadmap Nr. 9 (reduziert): Einkommen ist neu explizit als NETTOLOHN definiert
(Label + Hilfetext). Bisher stand nirgends, ob netto oder brutto gemeint ist -- fuer
den Cash-Fluss egal (beide Konventionen heben sich auf), aber seit der
einkommensabhaengigen AHV haengt eine Rente daran. Die AHV bemisst sich am
Bruttolohn, deshalb rechnet das Tool intern mit AHV_GROSS_FROM_NET_FACTOR = 1.12
hoch. Ohne das war die Rente um bis zu ~1'900/Jahr zu tief (Details: SPEZ 9.13).
Der Faktor ist hergeleitet und dokumentiert (AHV/IV/EO 5.3% + ALV 1.1% + NBU ~1% +
PK ~2-5% auf den koordinierten Lohn) -- fix vertretbar, weil das mdJE selbst ein
Karriere-Durchschnitt ist. Keine Aufschluesselung, kein sichtbares Feld (kommt mit
Roadmap Nr. 41 als erklaerte Konstante).

Roadmap Nr. 8: Immobilie neu mit Hypothekarzins (% der Restschuld, Zinsbetrag sinkt
mit der Amortisation, read-only "Beginn -> Ende") und Wertsteigerung.

WICHTIG: Die Wertsteigerung wirkt auf die LIEGENSCHAFT, nicht auf das Eigenkapital.
1% von 1 Mio sind 10'000/Jahr, also 10% eines Eigenkapitals von 100'000 -- das ist
der Hebel. Auf dem EK gerechnet waeren es 1'000 (Beispiel: 304'622 statt 210'462).
Kaufpreis und Verkehrswert laufen deshalb getrennt; die Grundstueckgewinnsteuer
bemisst sich weiterhin am urspruenglichen Kaufpreis.

Doppelzaehlung: Schalter interestHandling auf der Immobilie, Default INCLUDED --
bestehende Plaene haben die Zinsen in den Ausgaben und aendern sich nicht.

Keine Steuerschaetzung (Begruendung: SPEZ 9.14). Sechs Regressionstests (30 -> 36).
Spezifikation auf v0.5.

Co-Authored-By: Claude Opus 4.8 <noreply@anthropic.com>

src/app/api/plans/[planId]/phases/route.ts

@@ -93,8 +93,15 @@ function buildCarryData(category: string, prev: PhaseData): PhaseData {
     case "OTHER_ASSET":
       return { annualContribution: num(prev.annualContribution), expectedReturn: num(prev.expectedReturn) };
     case "REAL_ESTATE":
-      // purchasePrice + amortization bleiben; die Resthypothek wird live fortgeschrieben.
-      return { purchasePrice: num(prev.purchasePrice), amortization: num(prev.amortization) };
+      // purchasePrice + amortization bleiben; Resthypothek und Verkehrswert werden live
+      // fortgeschrieben. Zinssatz, Zins-Behandlung und Wertsteigerung gelten weiter.
+      return {
+        purchasePrice: num(prev.purchasePrice),
+        amortization: num(prev.amortization),
+        interestRate: num(prev.interestRate),
+        interestHandling: prev.interestHandling ?? "INCLUDED",
+        valueGrowth: num(prev.valueGrowth),
+      };
     case "OTHER_DEBT":
       return { annualRepayment: num(prev.annualRepayment) };
     default:

src/components/ElementDetail.tsx

@@ -32,6 +32,7 @@ export interface CellContext {
   carriedEndValue: number; // Endwert des Elements in der (Vor-)Phase, fuer Bezugs-Maxima
   carried: boolean; // Phase >= 2: Basiswert wird aus der Vorphase fortgeschrieben
   derivedStart: number; // fortgeschriebener Basiswert (read-only Anzeige)
+  derivedMortgage: number; // nur Immobilie: fortgeschriebene Resthypothek zu Phasenbeginn
   deflatorStart: number; // Kaufkraft-Deflator zu Phasenbeginn (real <-> nominal, erstes Jahr)
   // Warnhinweis: Anzahl Phasen NACH dieser (Aenderungen schreiben sich dorthin fort).
   laterPhaseCount: number;
@@ -148,7 +149,8 @@ export function AhvReviewFields({
 }) {
   const brauchtVorgeschichte = career.yearsBeforePlan > 0;
   // Vorbelegung mit dem geplanten Durchschnitt: besser als 0, wenn der Nutzer nichts weiss.
-  const avgBefore = typeof td.avgIncomeBefore === "number" ? td.avgIncomeBefore : Math.round(career.plannedAvgIncome);
+  const avgBefore =
+    typeof td.avgIncomeBefore === "number" ? td.avgIncomeBefore : Math.round(career.plannedAvgGrossIncome);
   const gapBefore = Math.max(0, Math.round(num(td.gapYearsBefore)));
   const mdJE = ahvMdje(career, brauchtVorgeschichte ? avgBefore : 0, gapBefore);
   const rente = ahvAnnualPension(mdJE, career.gapYearsInPlan + gapBefore);
@@ -157,14 +159,16 @@ export function AhvReviewFields({
     <>
       <p className="col-span-full rounded-lg bg-surface-2 px-3 py-2 text-xs text-muted">
         Die AHV-Rente haengt vom <strong className="text-fg">massgebenden durchschnittlichen Jahreseinkommen</strong>{" "}
-        ueber die ganze Beitragsdauer (ab Alter 21) ab. Alle Betraege sind REAL (heutige Kaufkraft) –
-        die AHV wertet vergangene Einkommen auf und indexiert die Schwellen, was sich real weitgehend aufhebt.
+        ueber die ganze Beitragsdauer (ab Alter 21) ab. Massgebend ist der <strong className="text-fg">Bruttolohn</strong>;
+        das Tool rechnet die im Plan erfassten Nettoeinkommen dafuer automatisch hoch. Alle Betraege sind
+        REAL (heutige Kaufkraft) – die AHV wertet vergangene Einkommen auf und indexiert die Schwellen,
+        was sich real weitgehend aufhebt.
       </p>
 
       <DerivedField
-        label="Geplantes Durchschnittseinkommen (aus dem Plan)"
-        value={Math.round(career.plannedAvgIncome)}
-        help={`Reales Mittel ueber ${career.planYears} Beitragsjahre der Erwerbsphasen dieses Plans. Nur Einkommen, die dieser Person zugeordnet sind.`}
+        label="Geplantes Bruttoeinkommen (aus dem Plan)"
+        value={Math.round(career.plannedAvgGrossIncome)}
+        help={`Reales Mittel ueber ${career.planYears} Beitragsjahre der Erwerbsphasen dieses Plans, hochgerechnet vom Netto- auf den Bruttolohn. Nur Einkommen, die dieser Person zugeordnet sind.`}
       />
       <DerivedField
         label="Beitragsjahre im Plan"
@@ -179,8 +183,8 @@ export function AhvReviewFields({
             davor kennt das Tool nicht – bitte ergaenzen.
           </p>
           <MoneyField
-            label="Durchschnittseinkommen vor Planbeginn (real)"
-            help="In HEUTIGER Kaufkraft. Am besten aus der AHV-Rentenvorausberechnung uebernehmen – dort ist die Aufwertung bereits enthalten. Die Rohbetraege im Kontoauszug sind historisch-nominal und daher zu tief."
+            label="Durchschnittliches Bruttoeinkommen vor Planbeginn (real)"
+            help="BRUTTO und in HEUTIGER Kaufkraft. Am besten aus der AHV-Rentenvorausberechnung uebernehmen – dort ist die Aufwertung bereits enthalten. Die Rohbetraege im Kontoauszug sind historisch-nominal und daher zu tief."
             value={avgBefore}
             onChange={(v) => setT({ avgIncomeBefore: v })}
           />
@@ -416,11 +420,11 @@ export function ElementPhaseFields({
         <>
           <p className="col-span-2 rounded-lg bg-surface-2 px-3 py-2 text-xs text-muted">
             {isIncome
-              ? "Einkommen wird NOMINAL erfasst (die Zahl auf dem Lohnausweis). Der reale Wert (heutige Kaufkraft) wird nur zur Info angezeigt."
+              ? "Bitte das NETTO-Einkommen erfassen: der Betrag, der nach allen Lohnabzuegen (AHV/ALV, Pensionskasse, NBU) tatsaechlich aufs Konto kommt – nicht der Bruttolohn. Erfasst wird NOMINAL; der reale Wert (heutige Kaufkraft) erscheint nur zur Info. Fuer die AHV-Rente rechnet das Tool intern auf den Bruttolohn zurueck."
               : "Ausgaben werden REAL erfasst (in heutiger Kaufkraft). Die Inflation (plan-weit) rechnet daraus automatisch die nominalen Ausgaben – nur zur Info."}
           </p>
           <MoneyField
-            label={isIncome ? "Jahreseinkommen NOMINAL (erstes Jahr)" : "Jahresausgaben REAL (erstes Jahr, heutige Kaufkraft)"}
+            label={isIncome ? "Jahreseinkommen NETTO, nominal (erstes Jahr)" : "Jahresausgaben REAL (erstes Jahr, heutige Kaufkraft)"}
             help={carried ? "Vorbelegt mit dem fortgeschriebenen Wert der Vorphase; hier bewusst aenderbar." : undefined}
             value={baseValue}
             onChange={(v) => setP({ amount: v })}
@@ -457,8 +461,8 @@ export function ElementPhaseFields({
                 bitte hier erfassen (REAL, heutige Kaufkraft).
               </p>
               <MoneyField
-                label="Durchschnittseinkommen der Beitragsjahre (real)"
-                help="Am besten aus der AHV-Rentenvorausberechnung bzw. der Rentenverfuegung. Ab 90'720 gibt es die Maximalrente."
+                label="Durchschnittliches Bruttoeinkommen der Beitragsjahre (real)"
+                help="BRUTTO und in heutiger Kaufkraft. Am besten aus der AHV-Rentenvorausberechnung bzw. der Rentenverfuegung. Ab 90'720 gibt es die Maximalrente."
                 value={num(pd.avgIncomeBefore)}
                 onChange={(v) => setP({ avgIncomeBefore: v })}
               />
@@ -559,34 +563,75 @@ export function ElementPhaseFields({
           <NumberField label="Erwartete Rendite (%/Jahr)" step={0.1} value={num(pd.expectedReturn)} onChange={(v) => setP({ expectedReturn: v })} />
         </>
       );
-    case "REAL_ESTATE":
-      if (carried) {
-        return (
-          <>
-            <DerivedField label="Startwert Netto (fortgeschrieben)" value={context.derivedStart} help="Kaufpreis minus fortgeschriebene Resthypothek." />
-            <MoneyField
-              label="Amortisation (CHF/Jahr)"
-              help="Jaehrliche Reduktion der Hypothek. Zaehlt gegen die Sparquote."
-              value={num(pd.amortization)}
-             
-              onChange={(v) => setP({ amortization: v })}
-            />
-          </>
-        );
-      }
+    case "REAL_ESTATE": {
+      // Zinsbetrag zu Phasenbeginn und -ende: die Restschuld sinkt mit der Amortisation,
+      // der Zinsbetrag also mit. Am Nullpunkt gekappt (analog zur Berechnung).
+      const hypStart = carried ? context.derivedMortgage : num(pd.mortgage);
+      const hypEnde = Math.max(0, hypStart - num(pd.amortization) * context.durationYears);
+      const zinsStart = Math.round((hypStart * num(pd.interestRate)) / 100);
+      const zinsEnde = Math.round((hypEnde * num(pd.interestRate)) / 100);
+      const handling = pd.interestHandling ?? "INCLUDED";
       return (
         <>
-          <MoneyField label="Kaufpreis (CHF)" value={num(pd.purchasePrice)} onChange={(v) => setP({ purchasePrice: v })} />
-          <MoneyField label="Hypothek (CHF)" value={num(pd.mortgage)} onChange={(v) => setP({ mortgage: v })} />
+          {carried ? (
+            <>
+              <DerivedField
+                label="Startwert Netto (fortgeschrieben)"
+                value={context.derivedStart}
+                help="Verkehrswert (inkl. bisheriger Wertsteigerung) minus fortgeschriebene Resthypothek."
+              />
+              <DerivedField label="Resthypothek (fortgeschrieben)" value={hypStart} help="Aus der Vorphase fortgeschrieben." />
+            </>
+          ) : (
+            <>
+              <MoneyField label="Kaufpreis (CHF)" value={num(pd.purchasePrice)} onChange={(v) => setP({ purchasePrice: v })} />
+              <MoneyField label="Hypothek (CHF)" value={num(pd.mortgage)} onChange={(v) => setP({ mortgage: v })} />
+            </>
+          )}
           <MoneyField
             label="Amortisation (CHF/Jahr)"
-            help="Jaehrliche Reduktion der Hypothek. Zaehlt gegen die Sparquote."
+            help="Jaehrliche Reduktion der Hypothek. Zaehlt gegen die Sparquote und endet, sobald die Hypothek abbezahlt ist."
             value={num(pd.amortization)}
-           
             onChange={(v) => setP({ amortization: v })}
           />
+          <NumberField
+            label="Hypothekarzins (%/Jahr)"
+            help="Zinssatz auf der Restschuld. Der Zinsbetrag sinkt automatisch mit der Amortisation."
+            step={0.1}
+            value={num(pd.interestRate)}
+            onChange={(v) => setP({ interestRate: v })}
+          />
+          <div>
+            <FieldLabel
+              label="Hypothekarzins-Betrag (Beginn → Ende)"
+              help="Restschuld x Zinssatz, im ersten und im letzten Jahr dieser Phase. Wird automatisch berechnet."
+            />
+            <div className="w-full rounded-lg border border-dashed border-border bg-surface-2 px-2.5 py-1.5 text-sm text-muted">
+              {formatChf(zinsStart)} <span className="text-faint">→</span> {formatChf(zinsEnde)}
+            </div>
+          </div>
+          <NumberField
+            label="Geschaetzte Wertsteigerung (%/Jahr)"
+            help="Wirkt auf den Wert der LIEGENSCHAFT, nicht auf das Eigenkapital. 1% von 1 Mio sind 10'000 pro Jahr – bei 100'000 Eigenkapital also 10% darauf (Hebel)."
+            step={0.1}
+            value={num(pd.valueGrowth)}
+            onChange={(v) => setP({ valueGrowth: v })}
+          />
+          <div className="sm:col-span-2">
+            <SelectField
+              label="Sind die Hypothekarzinsen bereits in den Ausgaben enthalten?"
+              help="Damit die Zinsen nicht doppelt zaehlen. Standard: bereits enthalten – so verhalten sich bestehende Plaene unveraendert."
+              value={handling}
+              onChange={(v: "INCLUDED" | "ADD") => setP({ interestHandling: v })}
+              options={[
+                { value: "INCLUDED", label: "Ja – bereits im Ausgaben-Element beruecksichtigt" },
+                { value: "ADD", label: "Nein – bitte zu den Ausgaben dazuzaehlen" },
+              ]}
+            />
+          </div>
         </>
       );
+    }
     case "OTHER_ASSET":
       return (
         <>

src/components/PlanView.tsx

@@ -193,6 +193,7 @@ export function PlanView({
       carriedEndValue: ce?.endValue ?? 0,
       carried: ce?.carried ?? false,
       derivedStart: ce?.baseValue ?? 0,
+      derivedMortgage: ce?.mortgageStart ?? 0,
       deflatorStart: phase.cumulativeInflationStart,
       laterPhaseCount: laterPhaseCount(phase),
       ahvCareer: careerFor(element),
@@ -211,6 +212,7 @@ export function PlanView({
       carriedEndValue: ce?.endValue ?? 0,
       carried: ce?.carried ?? false,
       derivedStart: 0,
+      derivedMortgage: 0,
       deflatorStart: fromPhase.cumulativeInflationStart,
       laterPhaseCount: laterPhaseCount(fromPhase),
       ahvCareer: careerFor(element),
@@ -935,6 +937,7 @@ function AddElementDialog({
     carriedEndValue: 0,
     carried: false,
     derivedStart: 0,
+    derivedMortgage: 0,
     deflatorStart: firstPhase.cumulativeInflationStart,
     laterPhaseCount: 0, // beim Anlegen bewusst kein Warnhinweis
     ahvCareer: null,

src/lib/calculations.test.ts

@@ -84,6 +84,83 @@ describe("AHV-Rentenformel (Skala 44)", () => {
 
 // V5-Modell: Einkommen = nominale Basis + nominale Lohnerhoehung; Ausgaben = REALE Basis +
 // reale Mehrausgaben, nominal = real x (plan-weite Inflation).
+// Netto -> Brutto fuer die AHV (AHV_GROSS_FROM_NET_FACTOR).
+const BRUTTO = 1.12;
+
+describe("Immobilie: Zins und Wertsteigerung", () => {
+  function immoPlan(pd: PhaseData, jahre = 10) {
+    return plan({
+      age: 40,
+      retirementAge: 70,
+      inflation: 0,
+      initialCash: 500000,
+      phases: [{ id: "p1", durationYears: jahre }],
+      elements: [el("REAL_ESTATE", "HOUSEHOLD", { p1: pd })],
+    });
+  }
+  const immo = (p: PlanInput, i = 0) =>
+    computePlan(p).phases[i].elements.find((e) => e.category === "REAL_ESTATE")!;
+
+  it("Wertsteigerung wirkt auf die LIEGENSCHAFT, nicht auf das Eigenkapital (Hebel)", () => {
+    // Kaufpreis 1 Mio, Hypothek 900k -> EK 100k. 1%/J. auf die Liegenschaft, Amort. 10k/J.
+    const p = immoPlan({ purchasePrice: 1000000, mortgage: 900000, amortization: 10000, valueGrowth: 1 });
+    const wertEnde = 1000000 * Math.pow(1.01, 10);
+    const hypEnde = 900000 - 10000 * 10;
+    expect(immo(p).startValue).toBe(100000);
+    expect(immo(p).endValue).toBe(Math.round(wertEnde - hypEnde)); // ~304'622
+    // Der Hebel: 1% auf 1 Mio sind rund 10% des Eigenkapitals -- nicht 1%.
+    expect(immo(p).endValue).toBeGreaterThan(Math.round(100000 * Math.pow(1.01, 10) + 100000));
+  });
+
+  it("ohne Wertsteigerung bleibt es beim bisherigen Verhalten", () => {
+    const p = immoPlan({ purchasePrice: 1000000, mortgage: 900000, amortization: 10000 });
+    expect(immo(p).endValue).toBe(200000); // 1 Mio - 800k Resthypothek
+  });
+
+  it("Hypothekarzins belastet das Cash nur bei 'ADD'", () => {
+    const ohne = immoPlan({ purchasePrice: 1000000, mortgage: 900000, amortization: 0, interestRate: 1 });
+    expect(computePlan(ohne).phases[0].cashEnd).toBe(500000); // Default INCLUDED -> kein Abzug
+
+    const mit = immoPlan({
+      purchasePrice: 1000000, mortgage: 900000, amortization: 0, interestRate: 1, interestHandling: "ADD",
+    });
+    // 10 Jahre x 1% von 900'000 = 90'000
+    expect(computePlan(mit).phases[0].cashEnd).toBe(500000 - 90000);
+  });
+
+  it("Zinsbetrag sinkt mit der Amortisation und zaehlt in die Quote", () => {
+    const p = immoPlan({
+      purchasePrice: 1000000, mortgage: 1000000, amortization: 10000, interestRate: 1, interestHandling: "ADD",
+    });
+    const ph = computePlan(p).phases[0];
+    // Jahr 1: 1% von 1'000'000 = 10'000. Jahr 10: 1% von (1'000'000 - 9 x 10'000) = 9'100.
+    expect(ph.expenseStart).toBe(10000);
+    expect(ph.expenseEnd).toBe(9100);
+    expect(ph.quotaStart).toBe(-10000); // Zins schlaegt auf die Quote durch
+  });
+
+  it("Verkauf: Grundstueckgewinnsteuer bemisst sich am urspruenglichen Kaufpreis", () => {
+    const p = plan({
+      age: 40, retirementAge: 70, inflation: 0, initialCash: 0,
+      phases: [
+        { id: "p1", durationYears: 10 },
+        { id: "p2", durationYears: 1 },
+      ],
+      elements: [
+        el(
+          "REAL_ESTATE", "HOUSEHOLD",
+          { p1: { purchasePrice: 1000000, mortgage: 900000, amortization: 10000, valueGrowth: 1 }, p2: {} },
+          { p1: { decision: "SELL", salePrice: 1200000, saleTaxRate: 20 } }
+        ),
+      ],
+    });
+    const r = computePlan(p);
+    // Gewinn = 1'200'000 - 1'000'000 (Kaufpreis!) = 200'000 -> Steuer 40'000.
+    // Erloes = 1'200'000 - 800'000 Resthypothek - 40'000 = 360'000.
+    expect(r.phases[1].capitalInflow).toBe(360000);
+  });
+});
+
 describe("AHV einkommensabhaengig", () => {
   // 60-jaehrig, Pension mit 65: 39 Beitragsjahre vor Planbeginn (ab 21), 5 im Plan.
   function ahvPlan(opts: {
@@ -130,22 +207,44 @@ describe("AHV einkommensabhaengig", () => {
   });
 
   it("mdJE unter der Schwelle -> abgestufte Rente (Formel 2)", () => {
-    // mdJE = 60'000 -> 1'260 x (1.04 + 0.16 x 60'000/15'120) = 2'118.1/Monat x 13 = 27'535
+    // Plan-Einkommen ist NETTO -> fuer die AHV auf brutto hochgerechnet; das Feld
+    // "vor Planbeginn" ist bereits brutto. 39 Jahre davor, 5 im Plan.
     const p = ahvPlan({ income: 60000, avgIncomeBefore: 60000 });
-    const erwartet = Math.round(ahvMonthlyFullPension(60000) * 13);
-    expect(renteIn(p, 1)).toBe(erwartet);
+    const mdJE = (60000 * 39 + 60000 * BRUTTO * 5) / 44;
+    expect(renteIn(p, 1)).toBe(Math.round(ahvMonthlyFullPension(mdJE) * 13));
     expect(renteIn(p, 1)).toBeLessThan(32760);
   });
 
+  it("Nettolohn wird fuer die AHV auf den Bruttolohn hochgerechnet", () => {
+    // Ohne Vorgeschichte (Alter 21 bei Planbeginn) haengt das mdJE nur am Plan-Einkommen.
+    const p = plan({
+      age: 21,
+      retirementAge: 65,
+      inflation: 0,
+      phases: [
+        { id: "p1", durationYears: 44 },
+        { id: "p2", durationYears: 5 },
+      ],
+      elements: [
+        el("INCOME", "PERSON_A", { p1: { amount: 70000, teuerungsausgleich: 0 }, p2: {} }),
+        el("AHV", "PERSON_A", { p1: {}, p2: {} }, { p1: { reviewed: true } }),
+      ],
+    });
+    const rente = computePlan(p).phases[1].elements.find((e) => e.category === "AHV")!.startValue;
+    // mdJE = 70'000 x 1.12 = 78'400 (brutto), NICHT 70'000.
+    expect(rente).toBe(Math.round(ahvMonthlyFullPension(70000 * BRUTTO) * 13));
+    expect(rente).toBeGreaterThan(Math.round(ahvMonthlyFullPension(70000) * 13));
+  });
+
   it("tiefes Einkommen -> Mindestrente 1'260 x 13", () => {
     const p = ahvPlan({ income: 10000, avgIncomeBefore: 10000 });
     expect(renteIn(p, 1)).toBe(1260 * 13);
   });
 
   it("Einkommen vor Planbeginn dominiert bei kurzer Restlaufzeit", () => {
-    // 39 Jahre vor Planbeginn zu 40'000, nur 5 Jahre im Plan zu 200'000.
+    // 39 Jahre vor Planbeginn zu 40'000 brutto, nur 5 Jahre im Plan zu 200'000 netto.
     const p = ahvPlan({ income: 200000, avgIncomeBefore: 40000 });
-    const mdJE = (40000 * 39 + 200000 * 5) / 44; // = 58'181.8
+    const mdJE = (40000 * 39 + 200000 * BRUTTO * 5) / 44;
     expect(renteIn(p, 1)).toBe(Math.round(ahvMonthlyFullPension(mdJE) * 13));
   });
 
@@ -178,7 +277,8 @@ describe("AHV einkommensabhaengig", () => {
       ],
     });
     const rente = computePlan(p).phases[1].elements.find((e) => e.category === "AHV")!.startValue;
-    expect(rente).toBe(Math.round(ahvMonthlyFullPension(80000) * 13)); // mdJE = 80'000, nicht 9'091
+    // mdJE = geplantes Brutto (80'000 x 1.12), nicht ~9'091 (das waere der Fallback auf 0).
+    expect(rente).toBe(Math.round(ahvMonthlyFullPension(80000 * BRUTTO) * 13));
   });
 
   it("bereits bei Planbeginn pensioniert: Karriere kommt aus der Phasenzelle", () => {

src/lib/calculations.ts

@@ -2,6 +2,7 @@ import {
   AHV_CONTRIBUTION_START_AGE,
   AHV_COUPLE_CAP_FACTOR,
   AHV_FULL_CONTRIBUTION_YEARS,
+  AHV_GROSS_FROM_NET_FACTOR,
   AHV_MAX_ANNUAL_SINGLE,
   AHV_MIN_MONTHLY_FULL,
   AHV_PENSION_MONTHS,
@@ -34,6 +35,7 @@ export interface ElementPhaseComputed {
   locked: boolean;
   carried: boolean; // Phase >= 2: Start-/Basiswert wird aus der Vorphase fortgeschrieben
   baseValue: number; // fortgeschriebener Basiswert (read-only Anzeige ab Phase 2; ohne Zusatzeinlage)
+  mortgageStart: number; // nur REAL_ESTATE: Resthypothek zu Phasenbeginn (0 sonst)
   startValue: number; // Wert/Flow zu Phasenbeginn (Aktiven +, Schulden -, Einkommen/Ausgaben = Flow Jahr 1)
   endValue: number; // Wert/Flow am Phasenende (letztes Jahr)
   summary: string;
@@ -119,10 +121,12 @@ export function ahvMonthlyFullPension(mdJE: number): number {
 }
 
 // Beitragskarriere einer Person fuer die AHV -- akkumuliert ueber die Erwerbsphasen des Plans.
+// ACHTUNG: Alle Einkommen sind BRUTTO. Das Tool erfasst netto (so stimmt der Cash-Fluss), die
+// AHV bemisst sich aber am Bruttolohn -- die Umrechnung passiert beim Aufbau der Karriere.
 export interface AhvCareer {
   personId: string;
   role: PersonRole;
-  plannedAvgIncome: number; // reales Durchschnittseinkommen der Beitragsjahre IM Plan
+  plannedAvgGrossIncome: number; // reales BRUTTO-Durchschnittseinkommen der Beitragsjahre im Plan
   planYears: number; // Beitragsjahre im Plan (Dauer abzueglich Ausfalljahre)
   yearsBeforePlan: number; // Jahre zwischen Alter 21 und Planbeginn
   gapYearsInPlan: number;
@@ -132,11 +136,12 @@ export interface AhvCareer {
 // Einkommen ueber ALLE Beitragsjahre (vor Planbeginn + im Plan). REAL gerechnet, weil die
 // AHV vergangene Einkommen aufwertet UND die Schwellen indexiert -- beides hebt sich in
 // realer Betrachtung weitgehend auf.
-export function ahvMdje(career: AhvCareer, avgIncomeBefore: number, gapYearsBefore: number): number {
+// `avgGrossIncomeBefore` ist -- wie die Karriere -- ein BRUTTO-Wert.
+export function ahvMdje(career: AhvCareer, avgGrossIncomeBefore: number, gapYearsBefore: number): number {
   const yearsBefore = Math.max(0, career.yearsBeforePlan - Math.max(0, gapYearsBefore));
   const totalYears = yearsBefore + career.planYears;
   if (totalYears <= 0) return 0;
-  return (avgIncomeBefore * yearsBefore + career.plannedAvgIncome * career.planYears) / totalYears;
+  return (avgGrossIncomeBefore * yearsBefore + career.plannedAvgGrossIncome * career.planYears) / totalYears;
 }
 
 // Jaehrliche AHV-Rente: Vollrente zum mdJE, mal 13 Zahlungen, gekuerzt um die Ausfalljahre
@@ -171,6 +176,8 @@ interface Carry {
   status: ElementStatus;
   value: number; // Aktiven-Saldo (PK/3a/Sonstiges Vermoegen) am Ende der Vorphase
   mortgage: number; // Immobilie: Resthypothek
+  propertyValue: number; // Immobilie: Verkehrswert am Ende der Vorphase (inkl. Wertsteigerung)
+  propertyPurchase: number; // Immobilie: urspruenglicher Kaufpreis (Basis der Grundstueckgewinnsteuer)
   owed: number; // Schulden: Restschuld (positiv)
   pkPensionAnnual: number; // PK: jaehrliche Rente nach Verrentung
   flowBasis: number; // Einkommen/Ausgaben: indexierter Basiswert der naechsten Phase
@@ -178,7 +185,17 @@ interface Carry {
 }
 
 function emptyCarry(): Carry {
-  return { status: "ACTIVE", value: 0, mortgage: 0, owed: 0, pkPensionAnnual: 0, flowBasis: 0, hasCarry: false };
+  return {
+    status: "ACTIVE",
+    value: 0,
+    mortgage: 0,
+    propertyValue: 0,
+    propertyPurchase: 0,
+    owed: 0,
+    pkPensionAnnual: 0,
+    flowBasis: 0,
+    hasCarry: false,
+  };
 }
 
 function fmt(v: number): string {
@@ -309,8 +326,18 @@ export function computePlan(plan: PlanInput): PlanComputed {
     let renteTotal = 0; // AHV + PK-Renten (nominal fix)
     const assets: { value: number; rate: number; r: number; withdrawal: number; ec: ElementPhaseComputed }[] = [];
     // mortgage/owed sind LAUFENDE Salden: sie werden in der Jahresschleife abgebaut und am
-    // Nullpunkt gestoppt (keine Rate mehr, sobald abbezahlt).
-    const realEstates: { purchase: number; mortgage: number; amort: number; ec: ElementPhaseComputed }[] = [];
+    // Nullpunkt gestoppt (keine Rate mehr, sobald abbezahlt). `value` ist der Verkehrswert der
+    // Liegenschaft (waechst mit valueGrowth), `purchase` der urspruengliche Kaufpreis.
+    const realEstates: {
+      value: number;
+      purchase: number;
+      mortgage: number;
+      amort: number;
+      growth: number;
+      interestRate: number;
+      addInterest: boolean;
+      ec: ElementPhaseComputed;
+    }[] = [];
     const debts: { owed: number; repay: number; ec: ElementPhaseComputed }[] = [];
     let fixedRatesTotal = 0; // Sparraten mit konstantem Jahresbetrag: 3a + Sonstiges Vermoegen
     let plannedWithdrawTotal = 0; // Bezugsraten (fliessen ins Cash): Sonstiges Vermoegen
@@ -333,6 +360,7 @@ export function computePlan(plan: PlanInput): PlanComputed {
         locked: carry.status !== "ACTIVE",
         carried: carry.hasCarry,
         baseValue: 0,
+        mortgageStart: 0,
         startValue: 0,
         endValue: 0,
         summary: "",
@@ -369,14 +397,15 @@ export function computePlan(plan: PlanInput): PlanComputed {
 
           // AHV: reales Erwerbseinkommen der Person mitfuehren. Nur Einkommen, die einer
           // Person zugeordnet sind -- bei einem Einzelplan zaehlt "Gemeinsam" zur Person A.
+          // Das Feld ist NETTO erfasst; die AHV bemisst sich am Bruttolohn -> hochrechnen.
           if (e.category === "INCOME" && ownerWorking) {
             const attributed =
               owner ?? (plan.householdType === "SINGLE" && e.ownerRole === "HOUSEHOLD" ? personA : null);
             if (attributed) {
-              const avgReal = avgRealFlow(basis, idx, infl, duration, cumInflStart);
+              const avgRealGross = avgRealFlow(basis, idx, infl, duration, cumInflStart) * AHV_GROSS_FROM_NET_FACTOR;
               phaseRealIncomeByPerson.set(
                 attributed.id,
-                (phaseRealIncomeByPerson.get(attributed.id) ?? 0) + avgReal
+                (phaseRealIncomeByPerson.get(attributed.id) ?? 0) + avgRealGross
               );
             }
           }
@@ -454,15 +483,30 @@ export function computePlan(plan: PlanInput): PlanComputed {
           break;
         }
         case "REAL_ESTATE": {
-          const purchase = Math.round(num(pd.purchasePrice));
+          // Urspruenglicher Kaufpreis (Basis der Grundstueckgewinnsteuer) und Verkehrswert
+          // (waechst mit der Wertsteigerung) laufen getrennt.
+          const purchase = carry.hasCarry ? carry.propertyPurchase : Math.round(num(pd.purchasePrice));
+          const valueStart = carry.hasCarry ? carry.propertyValue : Math.round(num(pd.purchasePrice));
           const mortgageStart = carry.hasCarry ? carry.mortgage : Math.round(num(pd.mortgage));
           const amort = Math.round(num(pd.amortization));
-          const equity = purchase - mortgageStart;
+          const equity = valueStart - mortgageStart;
           if (!carry.hasCarry && !isFirstPhase) investmentsFromCash += Math.max(0, equity);
           ec.baseValue = equity;
+          ec.mortgageStart = mortgageStart;
           ec.startValue = equity;
           wealthStart += equity;
-          realEstates.push({ purchase, mortgage: mortgageStart, amort, ec });
+          realEstates.push({
+            value: valueStart,
+            purchase,
+            mortgage: mortgageStart,
+            amort,
+            growth: num(pd.valueGrowth),
+            interestRate: num(pd.interestRate),
+            // Default INCLUDED: bestehende Plaene haben die Zinsen in den Ausgaben -> nicht
+            // nochmals abziehen. Nur bei bewusstem "ADD" rechnet das Tool sie dazu.
+            addInterest: pd.interestHandling === "ADD",
+            ec,
+          });
           break;
         }
         case "OTHER_DEBT": {
@@ -508,9 +552,20 @@ export function computePlan(plan: PlanInput): PlanComputed {
       for (const inc of incomes) incomeFlow += inc.basis * Math.pow(1 + inc.idx / 100, t - 1);
       // Ausgaben: real (Basis x (1+reale Mehrausgabe)^(t-1)); nominal = real x kumul. Inflation.
       const inflFactor = cumInflStart * Math.pow(1 + infl / 100, t - 1);
-      let expenseReal = 0;
-      for (const exp of expenses) expenseReal += exp.basis * Math.pow(1 + exp.idx / 100, t - 1);
-      const expenseNominal = expenseReal * inflFactor;
+      let expenseRealBase = 0;
+      for (const exp of expenses) expenseRealBase += exp.basis * Math.pow(1 + exp.idx / 100, t - 1);
+
+      // Hypothekarzins: NOMINAL aus der Restschuld zu Jahresbeginn -- nicht mit der Inflation
+      // hochrechnen. Zaehlt zu den Ausgaben (und damit in die Quote), sofern nicht bereits
+      // im Ausgaben-Element enthalten.
+      let interestNominal = 0;
+      for (const re of realEstates) {
+        if (!re.addInterest) continue;
+        interestNominal += re.mortgage * (re.interestRate / 100);
+      }
+
+      const expenseNominal = expenseRealBase * inflFactor + interestNominal;
+      const expenseReal = expenseRealBase + interestNominal / (inflFactor || 1);
       const quote = incomeFlow - expenseNominal;
 
       yearly.push({
@@ -548,6 +603,9 @@ export function computePlan(plan: PlanInput): PlanComputed {
         const pay = Math.min(re.amort, re.mortgage);
         re.mortgage -= pay;
         debtRates += pay;
+        // Wertsteigerung wirkt auf die LIEGENSCHAFT, nicht auf das Eigenkapital -- das ist der
+        // Hebel: 1 % von 1 Mio sind 10'000, also 10 % eines Eigenkapitals von 100'000.
+        re.value *= 1 + re.growth / 100;
       }
       for (const d of debts) {
         const pay = Math.min(d.repay, d.owed);
@@ -562,7 +620,7 @@ export function computePlan(plan: PlanInput): PlanComputed {
       // Gesamtvermoegen zum Jahresende t (fuer Ruin-Erkennung).
       let total = cash;
       for (const a of assets) total += a.value;
-      for (const re of realEstates) total += re.purchase - re.mortgage;
+      for (const re of realEstates) total += re.value - re.mortgage;
       for (const d of debts) total += -d.owed;
       if (ruinAge === null && total < 0) ruinAge = personA.age + yearsBefore + t;
     }
@@ -588,7 +646,7 @@ export function computePlan(plan: PlanInput): PlanComputed {
       wealthEnd += a.ec.endValue;
     }
     for (const re of realEstates) {
-      re.ec.endValue = re.purchase - re.mortgage;
+      re.ec.endValue = Math.round(re.value - re.mortgage);
       re.ec.summary = fmt(re.ec.endValue);
       wealthEnd += re.ec.endValue;
     }
@@ -670,7 +728,6 @@ export function computePlan(plan: PlanInput): PlanComputed {
     for (const e of orderedElements) {
       const carry = carries.get(e.id)!;
       const ec = ecById.get(e.id)!;
-      const pd = e.phaseValues[phase.id] ?? {};
       const td = e.transitionValues[phase.id] ?? {};
       const owner = e.ownerRole && e.ownerRole !== "HOUSEHOLD" ? personByRole(persons, e.ownerRole) : null;
       const ownerRetiresNext =
@@ -690,8 +747,8 @@ export function computePlan(plan: PlanInput): PlanComputed {
           ahvBeforeByPerson.set(owner.id, {
             // Ohne erfassten Wert gilt der geplante Durchschnitt als Schaetzung fuer die Jahre
             // vor Planbeginn -- exakt der Wert, den der Pruef-Dialog vorbelegt. Ein Fallback auf
-            // 0 wuerde die Rente still und massiv zu tief rechnen.
-            avg: num(td.avgIncomeBefore, career.plannedAvgIncome),
+            // 0 wuerde die Rente still und massiv zu tief rechnen. Beide Werte sind BRUTTO.
+            avg: num(td.avgIncomeBefore, career.plannedAvgGrossIncome),
             gap: Math.max(0, Math.round(num(td.gapYearsBefore))),
           });
         }
@@ -752,17 +809,20 @@ export function computePlan(plan: PlanInput): PlanComputed {
           break;
         }
         case "REAL_ESTATE": {
-          // ec.endValue = Kaufpreis - Resthypothek am Phasenende -> Resthypothek zurueckrechnen.
-          const purchase = Math.round(num(pd.purchasePrice));
-          const restMortgage = purchase - ec.endValue;
+          const re = realEstates.find((r) => r.ec.elementId === e.id);
+          if (!re) break;
           if (td.decision === "SELL") {
             const salePrice = Math.round(num(td.salePrice));
-            const gain = Math.max(0, salePrice - purchase);
+            // Grundstueckgewinnsteuer bemisst sich am urspruenglichen Kaufpreis, nicht am
+            // zwischenzeitlich gestiegenen Verkehrswert.
+            const gain = Math.max(0, salePrice - re.purchase);
             const tax = gain * (num(td.saleTaxRate, DEFAULT_PROPERTY_GAINS_TAX_RATE) / 100);
-            txInflow += Math.round(salePrice - restMortgage - tax);
+            txInflow += Math.round(salePrice - re.mortgage - tax);
             carry.status = "SOLD";
           } else {
-            carry.mortgage = restMortgage;
+            carry.mortgage = re.mortgage;
+            carry.propertyValue = re.value;
+            carry.propertyPurchase = re.purchase;
           }
           break;
         }
@@ -813,11 +873,11 @@ function buildCareer(
   gapAccum: Map<string, number>
 ): AhvCareer {
   const planYears = yearsAccum.get(owner.id) ?? 0;
-  const incomeSum = incomeAccum.get(owner.id) ?? 0;
+  const incomeSum = incomeAccum.get(owner.id) ?? 0; // bereits brutto (siehe Element-Setup)
   return {
     personId: owner.id,
     role: owner.role,
-    plannedAvgIncome: planYears > 0 ? incomeSum / planYears : 0,
+    plannedAvgGrossIncome: planYears > 0 ? incomeSum / planYears : 0,
     planYears,
     yearsBeforePlan: ahvYearsBeforePlan(owner.age),
     gapYearsInPlan: gapAccum.get(owner.id) ?? 0,

src/lib/constants.ts

@@ -18,6 +18,25 @@ export const AHV_CONTRIBUTION_START_AGE = 21;
 // Abgeleitet, damit eine Anpassung von R0 nicht an zwei Stellen nachgezogen werden muss.
 export const AHV_MAX_ANNUAL_SINGLE = 2 * AHV_MIN_MONTHLY_FULL * AHV_PENSION_MONTHS;
 
+// Umrechnung Netto- -> Bruttolohn fuer die AHV. Das Tool erfasst das Einkommen NETTO (so
+// denkt der Nutzer, und so stimmt der Cash-Fluss), die AHV bemisst sich aber am BRUTTOlohn.
+//
+// Herleitung (Arbeitnehmer-Abzuege in % des Bruttolohns):
+//   AHV/IV/EO  5.30 %  (10.6 % total, haelftig geteilt)
+//   ALV        1.10 %  ( 2.2 % total, haelftig geteilt, bis 148'200)
+//   NBU       ~1.00 %  (variiert 0.4-1.6 %, teils vom Arbeitgeber getragen)
+//   PK        ~2-5  %  (BVG-Altersgutschrift 7/10/15/18 % auf den KOORDINIERTEN Lohn
+//                       [Brutto - 26'460, max. 90'720], Arbeitnehmer >= die Haelfte)
+//   -> total ~9-13 % je nach Alter und Lohn; Faktor 1/(1-q) = 1.10 bis 1.16, Mittel ~1.12.
+//
+// Ein fixer Faktor ist hier vertretbar, weil das mdJE selbst ein Durchschnitt ueber die ganze
+// Beitragskarriere (44 Jahre) ist: der altersabhaengige PK-Satz mittelt sich dabei heraus.
+// Die Restunschaerfe (~3 %) ist deutlich kleiner als der Fehler, den die Umrechnung behebt (~11 %).
+//
+// Quellen: BSV "Betraege gueltig ab 1.1.2026" (Koordinationsabzug 26'460, obere Limite 90'720,
+// keine Aenderung gegenueber 2025); AHV-Merkblaetter 2.01 (AHV/IV/EO) und 2.08 (ALV).
+export const AHV_GROSS_FROM_NET_FACTOR = 1.12;
+
 // Ehepaar-Plafonierung: die Summe beider Einzelrenten ist auf 150% der Einzel-
 // Maximalrente begrenzt. Bei Ueberschreitung werden beide Renten proportional gekuerzt.
 export const AHV_COUPLE_CAP_FACTOR = 1.5;

src/lib/elements.ts

@@ -77,6 +77,13 @@ export interface PhaseData {
   purchasePrice?: number;
   mortgage?: number;
   amortization?: number;
+  // Hypothekarzins in % der Restschuld. Der Zinsbetrag sinkt dadurch mit der Amortisation.
+  interestRate?: number;
+  // Steuert die Doppelzaehlung: Sind die Zinsen im Ausgaben-Element bereits enthalten
+  // (INCLUDED, Default -- Verhalten bisheriger Plaene) oder soll das Tool sie dazurechnen (ADD)?
+  interestHandling?: "INCLUDED" | "ADD";
+  // Geschaetzte jaehrliche Wertveraenderung der LIEGENSCHAFT (nicht des Eigenkapitals).
+  valueGrowth?: number;
   // OTHER_DEBT
   annualRepayment?: number;
 }
@@ -157,6 +164,9 @@ export const phaseDataSchema = z
     purchasePrice: nonNeg.optional(),
     mortgage: nonNeg.optional(),
     amortization: nonNeg.optional(),
+    interestRate: z.number().min(0).max(20).optional(),
+    interestHandling: z.enum(["INCLUDED", "ADD"]).optional(),
+    valueGrowth: z.number().min(-20).max(20).optional(),
     annualRepayment: nonNeg.optional(),
   })
   .strip();