Netto/Brutto-Klarstellung fuer die AHV + erweitertes Immobilien-Modul

Roadmap Nr. 9 (reduziert): Einkommen ist neu explizit als NETTOLOHN definiert
(Label + Hilfetext). Bisher stand nirgends, ob netto oder brutto gemeint ist -- fuer
den Cash-Fluss egal (beide Konventionen heben sich auf), aber seit der
einkommensabhaengigen AHV haengt eine Rente daran. Die AHV bemisst sich am
Bruttolohn, deshalb rechnet das Tool intern mit AHV_GROSS_FROM_NET_FACTOR = 1.12
hoch. Ohne das war die Rente um bis zu ~1'900/Jahr zu tief (Details: SPEZ 9.13).
Der Faktor ist hergeleitet und dokumentiert (AHV/IV/EO 5.3% + ALV 1.1% + NBU ~1% +
PK ~2-5% auf den koordinierten Lohn) -- fix vertretbar, weil das mdJE selbst ein
Karriere-Durchschnitt ist. Keine Aufschluesselung, kein sichtbares Feld (kommt mit
Roadmap Nr. 41 als erklaerte Konstante).

Roadmap Nr. 8: Immobilie neu mit Hypothekarzins (% der Restschuld, Zinsbetrag sinkt
mit der Amortisation, read-only "Beginn -> Ende") und Wertsteigerung.

WICHTIG: Die Wertsteigerung wirkt auf die LIEGENSCHAFT, nicht auf das Eigenkapital.
1% von 1 Mio sind 10'000/Jahr, also 10% eines Eigenkapitals von 100'000 -- das ist
der Hebel. Auf dem EK gerechnet waeren es 1'000 (Beispiel: 304'622 statt 210'462).
Kaufpreis und Verkehrswert laufen deshalb getrennt; die Grundstueckgewinnsteuer
bemisst sich weiterhin am urspruenglichen Kaufpreis.

Doppelzaehlung: Schalter interestHandling auf der Immobilie, Default INCLUDED --
bestehende Plaene haben die Zinsen in den Ausgaben und aendern sich nicht.

Keine Steuerschaetzung (Begruendung: SPEZ 9.14). Sechs Regressionstests (30 -> 36).
Spezifikation auf v0.5.

Co-Authored-By: Claude Opus 4.8 <noreply@anthropic.com>

src/components/ElementDetail.tsx

@@ -32,6 +32,7 @@ export interface CellContext {
   carriedEndValue: number; // Endwert des Elements in der (Vor-)Phase, fuer Bezugs-Maxima
   carried: boolean; // Phase >= 2: Basiswert wird aus der Vorphase fortgeschrieben
   derivedStart: number; // fortgeschriebener Basiswert (read-only Anzeige)
+  derivedMortgage: number; // nur Immobilie: fortgeschriebene Resthypothek zu Phasenbeginn
   deflatorStart: number; // Kaufkraft-Deflator zu Phasenbeginn (real <-> nominal, erstes Jahr)
   // Warnhinweis: Anzahl Phasen NACH dieser (Aenderungen schreiben sich dorthin fort).
   laterPhaseCount: number;
@@ -148,7 +149,8 @@ export function AhvReviewFields({
 }) {
   const brauchtVorgeschichte = career.yearsBeforePlan > 0;
   // Vorbelegung mit dem geplanten Durchschnitt: besser als 0, wenn der Nutzer nichts weiss.
-  const avgBefore = typeof td.avgIncomeBefore === "number" ? td.avgIncomeBefore : Math.round(career.plannedAvgIncome);
+  const avgBefore =
+    typeof td.avgIncomeBefore === "number" ? td.avgIncomeBefore : Math.round(career.plannedAvgGrossIncome);
   const gapBefore = Math.max(0, Math.round(num(td.gapYearsBefore)));
   const mdJE = ahvMdje(career, brauchtVorgeschichte ? avgBefore : 0, gapBefore);
   const rente = ahvAnnualPension(mdJE, career.gapYearsInPlan + gapBefore);
@@ -157,14 +159,16 @@ export function AhvReviewFields({
     <>
       <p className="col-span-full rounded-lg bg-surface-2 px-3 py-2 text-xs text-muted">
         Die AHV-Rente haengt vom <strong className="text-fg">massgebenden durchschnittlichen Jahreseinkommen</strong>{" "}
-        ueber die ganze Beitragsdauer (ab Alter 21) ab. Alle Betraege sind REAL (heutige Kaufkraft) –
-        die AHV wertet vergangene Einkommen auf und indexiert die Schwellen, was sich real weitgehend aufhebt.
+        ueber die ganze Beitragsdauer (ab Alter 21) ab. Massgebend ist der <strong className="text-fg">Bruttolohn</strong>;
+        das Tool rechnet die im Plan erfassten Nettoeinkommen dafuer automatisch hoch. Alle Betraege sind
+        REAL (heutige Kaufkraft) – die AHV wertet vergangene Einkommen auf und indexiert die Schwellen,
+        was sich real weitgehend aufhebt.
       </p>
 
       <DerivedField
-        label="Geplantes Durchschnittseinkommen (aus dem Plan)"
-        value={Math.round(career.plannedAvgIncome)}
-        help={`Reales Mittel ueber ${career.planYears} Beitragsjahre der Erwerbsphasen dieses Plans. Nur Einkommen, die dieser Person zugeordnet sind.`}
+        label="Geplantes Bruttoeinkommen (aus dem Plan)"
+        value={Math.round(career.plannedAvgGrossIncome)}
+        help={`Reales Mittel ueber ${career.planYears} Beitragsjahre der Erwerbsphasen dieses Plans, hochgerechnet vom Netto- auf den Bruttolohn. Nur Einkommen, die dieser Person zugeordnet sind.`}
       />
       <DerivedField
         label="Beitragsjahre im Plan"
@@ -179,8 +183,8 @@ export function AhvReviewFields({
             davor kennt das Tool nicht – bitte ergaenzen.
           </p>
           <MoneyField
-            label="Durchschnittseinkommen vor Planbeginn (real)"
-            help="In HEUTIGER Kaufkraft. Am besten aus der AHV-Rentenvorausberechnung uebernehmen – dort ist die Aufwertung bereits enthalten. Die Rohbetraege im Kontoauszug sind historisch-nominal und daher zu tief."
+            label="Durchschnittliches Bruttoeinkommen vor Planbeginn (real)"
+            help="BRUTTO und in HEUTIGER Kaufkraft. Am besten aus der AHV-Rentenvorausberechnung uebernehmen – dort ist die Aufwertung bereits enthalten. Die Rohbetraege im Kontoauszug sind historisch-nominal und daher zu tief."
             value={avgBefore}
             onChange={(v) => setT({ avgIncomeBefore: v })}
           />
@@ -416,11 +420,11 @@ export function ElementPhaseFields({
         <>
           <p className="col-span-2 rounded-lg bg-surface-2 px-3 py-2 text-xs text-muted">
             {isIncome
-              ? "Einkommen wird NOMINAL erfasst (die Zahl auf dem Lohnausweis). Der reale Wert (heutige Kaufkraft) wird nur zur Info angezeigt."
+              ? "Bitte das NETTO-Einkommen erfassen: der Betrag, der nach allen Lohnabzuegen (AHV/ALV, Pensionskasse, NBU) tatsaechlich aufs Konto kommt – nicht der Bruttolohn. Erfasst wird NOMINAL; der reale Wert (heutige Kaufkraft) erscheint nur zur Info. Fuer die AHV-Rente rechnet das Tool intern auf den Bruttolohn zurueck."
               : "Ausgaben werden REAL erfasst (in heutiger Kaufkraft). Die Inflation (plan-weit) rechnet daraus automatisch die nominalen Ausgaben – nur zur Info."}
           </p>
           <MoneyField
-            label={isIncome ? "Jahreseinkommen NOMINAL (erstes Jahr)" : "Jahresausgaben REAL (erstes Jahr, heutige Kaufkraft)"}
+            label={isIncome ? "Jahreseinkommen NETTO, nominal (erstes Jahr)" : "Jahresausgaben REAL (erstes Jahr, heutige Kaufkraft)"}
             help={carried ? "Vorbelegt mit dem fortgeschriebenen Wert der Vorphase; hier bewusst aenderbar." : undefined}
             value={baseValue}
             onChange={(v) => setP({ amount: v })}
@@ -457,8 +461,8 @@ export function ElementPhaseFields({
                 bitte hier erfassen (REAL, heutige Kaufkraft).
               </p>
               <MoneyField
-                label="Durchschnittseinkommen der Beitragsjahre (real)"
-                help="Am besten aus der AHV-Rentenvorausberechnung bzw. der Rentenverfuegung. Ab 90'720 gibt es die Maximalrente."
+                label="Durchschnittliches Bruttoeinkommen der Beitragsjahre (real)"
+                help="BRUTTO und in heutiger Kaufkraft. Am besten aus der AHV-Rentenvorausberechnung bzw. der Rentenverfuegung. Ab 90'720 gibt es die Maximalrente."
                 value={num(pd.avgIncomeBefore)}
                 onChange={(v) => setP({ avgIncomeBefore: v })}
               />
@@ -559,34 +563,75 @@ export function ElementPhaseFields({
           <NumberField label="Erwartete Rendite (%/Jahr)" step={0.1} value={num(pd.expectedReturn)} onChange={(v) => setP({ expectedReturn: v })} />
         </>
       );
-    case "REAL_ESTATE":
-      if (carried) {
-        return (
-          <>
-            <DerivedField label="Startwert Netto (fortgeschrieben)" value={context.derivedStart} help="Kaufpreis minus fortgeschriebene Resthypothek." />
-            <MoneyField
-              label="Amortisation (CHF/Jahr)"
-              help="Jaehrliche Reduktion der Hypothek. Zaehlt gegen die Sparquote."
-              value={num(pd.amortization)}
-             
-              onChange={(v) => setP({ amortization: v })}
-            />
-          </>
-        );
-      }
+    case "REAL_ESTATE": {
+      // Zinsbetrag zu Phasenbeginn und -ende: die Restschuld sinkt mit der Amortisation,
+      // der Zinsbetrag also mit. Am Nullpunkt gekappt (analog zur Berechnung).
+      const hypStart = carried ? context.derivedMortgage : num(pd.mortgage);
+      const hypEnde = Math.max(0, hypStart - num(pd.amortization) * context.durationYears);
+      const zinsStart = Math.round((hypStart * num(pd.interestRate)) / 100);
+      const zinsEnde = Math.round((hypEnde * num(pd.interestRate)) / 100);
+      const handling = pd.interestHandling ?? "INCLUDED";
       return (
         <>
-          <MoneyField label="Kaufpreis (CHF)" value={num(pd.purchasePrice)} onChange={(v) => setP({ purchasePrice: v })} />
-          <MoneyField label="Hypothek (CHF)" value={num(pd.mortgage)} onChange={(v) => setP({ mortgage: v })} />
+          {carried ? (
+            <>
+              <DerivedField
+                label="Startwert Netto (fortgeschrieben)"
+                value={context.derivedStart}
+                help="Verkehrswert (inkl. bisheriger Wertsteigerung) minus fortgeschriebene Resthypothek."
+              />
+              <DerivedField label="Resthypothek (fortgeschrieben)" value={hypStart} help="Aus der Vorphase fortgeschrieben." />
+            </>
+          ) : (
+            <>
+              <MoneyField label="Kaufpreis (CHF)" value={num(pd.purchasePrice)} onChange={(v) => setP({ purchasePrice: v })} />
+              <MoneyField label="Hypothek (CHF)" value={num(pd.mortgage)} onChange={(v) => setP({ mortgage: v })} />
+            </>
+          )}
           <MoneyField
             label="Amortisation (CHF/Jahr)"
-            help="Jaehrliche Reduktion der Hypothek. Zaehlt gegen die Sparquote."
+            help="Jaehrliche Reduktion der Hypothek. Zaehlt gegen die Sparquote und endet, sobald die Hypothek abbezahlt ist."
             value={num(pd.amortization)}
-           
             onChange={(v) => setP({ amortization: v })}
           />
+          <NumberField
+            label="Hypothekarzins (%/Jahr)"
+            help="Zinssatz auf der Restschuld. Der Zinsbetrag sinkt automatisch mit der Amortisation."
+            step={0.1}
+            value={num(pd.interestRate)}
+            onChange={(v) => setP({ interestRate: v })}
+          />
+          <div>
+            <FieldLabel
+              label="Hypothekarzins-Betrag (Beginn → Ende)"
+              help="Restschuld x Zinssatz, im ersten und im letzten Jahr dieser Phase. Wird automatisch berechnet."
+            />
+            <div className="w-full rounded-lg border border-dashed border-border bg-surface-2 px-2.5 py-1.5 text-sm text-muted">
+              {formatChf(zinsStart)} <span className="text-faint">→</span> {formatChf(zinsEnde)}
+            </div>
+          </div>
+          <NumberField
+            label="Geschaetzte Wertsteigerung (%/Jahr)"
+            help="Wirkt auf den Wert der LIEGENSCHAFT, nicht auf das Eigenkapital. 1% von 1 Mio sind 10'000 pro Jahr – bei 100'000 Eigenkapital also 10% darauf (Hebel)."
+            step={0.1}
+            value={num(pd.valueGrowth)}
+            onChange={(v) => setP({ valueGrowth: v })}
+          />
+          <div className="sm:col-span-2">
+            <SelectField
+              label="Sind die Hypothekarzinsen bereits in den Ausgaben enthalten?"
+              help="Damit die Zinsen nicht doppelt zaehlen. Standard: bereits enthalten – so verhalten sich bestehende Plaene unveraendert."
+              value={handling}
+              onChange={(v: "INCLUDED" | "ADD") => setP({ interestHandling: v })}
+              options={[
+                { value: "INCLUDED", label: "Ja – bereits im Ausgaben-Element beruecksichtigt" },
+                { value: "ADD", label: "Nein – bitte zu den Ausgaben dazuzaehlen" },
+              ]}
+            />
+          </div>
         </>
       );
+    }
     case "OTHER_ASSET":
       return (
         <>

src/components/PlanView.tsx

@@ -193,6 +193,7 @@ export function PlanView({
       carriedEndValue: ce?.endValue ?? 0,
       carried: ce?.carried ?? false,
       derivedStart: ce?.baseValue ?? 0,
+      derivedMortgage: ce?.mortgageStart ?? 0,
       deflatorStart: phase.cumulativeInflationStart,
       laterPhaseCount: laterPhaseCount(phase),
       ahvCareer: careerFor(element),
@@ -211,6 +212,7 @@ export function PlanView({
       carriedEndValue: ce?.endValue ?? 0,
       carried: ce?.carried ?? false,
       derivedStart: 0,
+      derivedMortgage: 0,
       deflatorStart: fromPhase.cumulativeInflationStart,
       laterPhaseCount: laterPhaseCount(fromPhase),
       ahvCareer: careerFor(element),
@@ -935,6 +937,7 @@ function AddElementDialog({
     carriedEndValue: 0,
     carried: false,
     derivedStart: 0,
+    derivedMortgage: 0,
     deflatorStart: firstPhase.cumulativeInflationStart,
     laterPhaseCount: 0, // beim Anlegen bewusst kein Warnhinweis
     ahvCareer: null,