Rework real estate model: purchase price + mortgage + amortization only, no appreciation; amortization counts against savings quota; sale price/tax entered at transition time with correct mortgage payoff; carry over income/expenses to new phases

prisma/migrations/20260709120000_rework_realestate/migration.sql

@@ -0,0 +1,10 @@
+-- AlterTable: RealEstate vereinfacht (Kaufpreis statt Marktwert, keine Wertsteigerung
+-- mehr, Verkaufspreis/-steuer wandern in PhaseTransitionItem)
+ALTER TABLE "RealEstate" RENAME COLUMN "marketValue" TO "purchasePrice";
+ALTER TABLE "RealEstate" DROP COLUMN "valueGrowth";
+ALTER TABLE "RealEstate" DROP COLUMN "salePrice";
+ALTER TABLE "RealEstate" DROP COLUMN "saleTaxRate";
+ALTER TABLE "RealEstate" ADD COLUMN "carriedFromRealEstateId" TEXT;
+
+-- AlterTable: Verkaufssteuer wird beim Immobilien-Verkauf im Uebergang selbst erfasst
+ALTER TABLE "PhaseTransitionItem" ADD COLUMN "saleTaxRate" DOUBLE PRECISION;

prisma/schema.prisma

@@ -176,19 +176,21 @@ model Security {
   transitionItems PhaseTransitionItem[]
 }
 
-// Eine Immobilie innerhalb einer Phase
+// Eine Immobilie innerhalb einer Phase. Vereinfachtes Modell: kein Wertsteigerungsfeld,
+// der Kaufpreis bleibt ueber die Haltedauer fix -- einzig die Hypothek sinkt durch
+// Amortisation. Verkaufspreis/-steuer werden nicht hier, sondern erst im Uebergangs-
+// Screen im Moment des Verkaufs erfasst (siehe PhaseTransitionItem).
 model RealEstate {
-  id           String @id @default(cuid())
+  id                      String  @id @default(cuid())
-  phaseId      String
+  phaseId                 String
-  phase        Phase  @relation(fields: [phaseId], references: [id], onDelete: Cascade)
+  phase                   Phase   @relation(fields: [phaseId], references: [id], onDelete: Cascade)
-  name         String
+  name                    String
-  marketValue  Float
+  purchasePrice           Float
-  mortgage     Float
+  mortgage                Float
-  valueGrowth  Float
+  amortization            Float
-  amortization Float
+  // Verweist auf die Immobilie der Vorphase, aus der automatisch uebernommen wurde
-  salePrice    Float?
+  // (nur intern zur Deduplizierung bei wiederholtem Speichern des Uebergangs, kein FK).
-  // Geschaetzte Grundstueckgewinnsteuer (%), direkt am ausloesenden Ereignis erfasst (Kap. 9)
+  carriedFromRealEstateId String?
-  saleTaxRate  Float  @default(20)
 
   transitionItems PhaseTransitionItem[]
 }
@@ -242,4 +244,6 @@ model PhaseTransitionItem {
   realEstate   RealEstate?        @relation(fields: [realEstateId], references: [id], onDelete: Cascade)
   decision     TransitionDecision
   salePrice    Float?
+  // Nur bei Immobilien-Verkauf erfasst (Grundstueckgewinnsteuer in %), siehe RealEstate.
+  saleTaxRate  Float?
 }

src/app/api/phases/[phaseId]/route.ts

@@ -23,12 +23,10 @@ const securitySchema = z.object({
 });
 const realEstateSchema = z.object({
   name: z.string().min(1),
-  marketValue: z.number(),
+  // Muss zwingend angegeben werden (siehe Anforderung: Kaufpreis ist Pflichtfeld).
+  purchasePrice: z.number().positive("Kaufpreis muss groesser als 0 sein."),
   mortgage: z.number(),
-  valueGrowth: z.number(),
   amortization: z.number(),
-  salePrice: z.number().nullable().optional(),
-  saleTaxRate: z.number().min(0).max(100),
 });
 const oneTimeEventSchema = z.object({
   type: z.enum(["INCOME", "EXPENSE"]),
@@ -96,7 +94,7 @@ export async function PUT(
         incomeEntries: { create: data.incomeEntries.map((e) => ({ ...e, label: e.label ?? null, personId: e.personId ?? null })) },
         expenseEntries: { create: data.expenseEntries.map((e) => ({ ...e, label: e.label ?? null })) },
         securities: { create: data.securities },
-        realEstates: { create: data.realEstates.map((re) => ({ ...re, salePrice: re.salePrice ?? null })) },
+        realEstates: { create: data.realEstates },
         oneTimeEvents: { create: data.oneTimeEvents.map((e) => ({ ...e, description: e.description ?? null })) },
         retirementInfos: { create: data.retirementInfos },
       },

src/app/api/phases/[phaseId]/transition/route.ts

@@ -1,7 +1,7 @@
 import { NextRequest, NextResponse } from "next/server";
 import { z } from "zod";
 import { prisma } from "@/lib/db";
-import { computeSecurityYearlyValues } from "@/lib/calculations";
+import { computeMortgageYearly, computeSecurityYearlyValues } from "@/lib/calculations";
 import { floorToThousand } from "@/lib/format";
 
 const transitionItemSchema = z.object({
@@ -10,6 +10,8 @@ const transitionItemSchema = z.object({
   realEstateId: z.string().nullable().optional(),
   decision: z.enum(["CARRY_OVER", "SELL"]),
   salePrice: z.number().nullable().optional(),
+  // Nur bei Immobilien-Verkauf relevant (Grundstueckgewinnsteuer in %).
+  saleTaxRate: z.number().min(0).max(100).nullable().optional(),
 });
 
 const putTransitionSchema = z.object({
@@ -51,10 +53,10 @@ export async function GET(
   });
 }
 
-// Speichert die Entscheidungen (Uebernehmen/Verkaufen) fuer jede Position der Vorphase.
+// Speichert die Entscheidungen (Uebernehmen/Verkaufen bzw. Halten/Verkaufen) fuer jede
-// Uebernommene Wertschriften werden automatisch als neue Wertschrift in der Folgephase
+// Position der Vorphase. Uebernommene/gehaltene Positionen werden automatisch 1:1 (mit
-// angelegt (Startwert = Endwert dieser Phase). Verkaufte Positionen fliessen als
+// zurueckgesetztem Sparbeitrag/Amortisation) in der Folgephase angelegt. Verkaufte
-// "verfuegbares Startkapital" (Phase.incomingCapital) in die Folgephase ein.
+// Positionen fliessen als "verfuegbares Startkapital" (Phase.incomingCapital) ein.
 export async function PUT(
   request: NextRequest,
   { params }: { params: Promise<{ phaseId: string }> }
@@ -94,7 +96,7 @@ export async function PUT(
   const missing = [...requiredIds].filter((id) => !providedIds.has(id));
   if (missing.length > 0) {
     return NextResponse.json(
-      { error: "Fuer jede bestehende Position muss Uebernehmen oder Verkaufen gewaehlt werden." },
+      { error: "Fuer jede bestehende Position muss Uebernehmen/Halten oder Verkaufen gewaehlt werden." },
       { status: 400 }
     );
   }
@@ -104,6 +106,7 @@ export async function PUT(
 
   let incomingCapital = 0;
   const securitiesToCarry: { source: (typeof phase.securities)[number]; endValue: number }[] = [];
+  const realEstatesToCarry: { source: (typeof phase.realEstates)[number]; remainingMortgage: number }[] = [];
 
   for (const item of parsed.data.items) {
     if (item.positionType === "SECURITY" && item.securityId) {
@@ -125,11 +128,22 @@ export async function PUT(
       }
     } else if (item.positionType === "REAL_ESTATE" && item.realEstateId) {
       const realEstate = realEstateById.get(item.realEstateId);
-      if (!realEstate || item.decision !== "SELL") continue;
+      if (!realEstate) continue;
-      const salePrice = item.salePrice ?? 0;
+      const remainingMortgage = computeMortgageYearly(
-      const gain = Math.max(0, salePrice - realEstate.marketValue);
+        realEstate.mortgage,
-      const tax = gain * (realEstate.saleTaxRate / 100);
+        realEstate.amortization,
-      incomingCapital += salePrice - tax;
+        phase.durationYears
+      )[phase.durationYears];
+
+      if (item.decision === "CARRY_OVER") {
+        realEstatesToCarry.push({ source: realEstate, remainingMortgage });
+      } else {
+        const salePrice = item.salePrice ?? 0;
+        const saleTaxRate = item.saleTaxRate ?? 0;
+        const gain = Math.max(0, salePrice - realEstate.purchasePrice);
+        const tax = gain * (saleTaxRate / 100);
+        incomingCapital += salePrice - remainingMortgage - tax;
+      }
     }
   }
 
@@ -141,15 +155,21 @@ export async function PUT(
   const transition = await prisma.$transaction(async (tx) => {
     await tx.phaseTransition.deleteMany({ where: { fromPhaseId: phaseId } });
 
-    // Vorherige automatisch uebernommene Wertschriften aus einem frueheren Speichern
+    // Vorherige automatisch uebernommene Positionen aus einem frueheren Speichern
     // dieses Uebergangs entfernen, damit sie nicht dupliziert werden. Manuell vom
-    // Benutzer angelegte Wertschriften (carriedFromSecurityId = null) bleiben unberuehrt.
+    // Benutzer angelegte Positionen (carriedFrom...Id = null) bleiben unberuehrt.
     await tx.security.deleteMany({
       where: {
         phaseId: nextPhase.id,
         carriedFromSecurityId: { in: phase.securities.map((s) => s.id) },
       },
     });
+    await tx.realEstate.deleteMany({
+      where: {
+        phaseId: nextPhase.id,
+        carriedFromRealEstateId: { in: phase.realEstates.map((re) => re.id) },
+      },
+    });
 
     for (const { source, endValue } of securitiesToCarry) {
       await tx.security.create({
@@ -167,6 +187,19 @@ export async function PUT(
       });
     }
 
+    for (const { source, remainingMortgage } of realEstatesToCarry) {
+      await tx.realEstate.create({
+        data: {
+          phaseId: nextPhase.id,
+          name: source.name,
+          purchasePrice: source.purchasePrice,
+          mortgage: remainingMortgage,
+          amortization: 0,
+          carriedFromRealEstateId: source.id,
+        },
+      });
+    }
+
     await tx.phase.update({
       where: { id: nextPhase.id },
       data: { incomingCapital },
@@ -183,6 +216,7 @@ export async function PUT(
             realEstateId: i.realEstateId ?? null,
             decision: i.decision,
             salePrice: i.salePrice ?? null,
+            saleTaxRate: i.saleTaxRate ?? null,
           })),
         },
       },

src/app/api/plans/[planId]/phases/route.ts

@@ -31,9 +31,12 @@ export async function POST(
   const lastPhase = await prisma.phase.findFirst({
     where: { planId },
     orderBy: { sequenceNumber: "desc" },
+    include: { incomeEntries: true, expenseEntries: true },
   });
   const nextSequence = (lastPhase?.sequenceNumber ?? 0) + 1;
 
+  // Einkommen und Ausgaben werden 1:1 aus der letzten Phase uebernommen (manuell
+  // anpassbar), damit man sie nicht bei jeder neuen Phase erneut eintippen muss.
   const phase = await prisma.phase.create({
     data: {
       planId,
@@ -41,7 +44,21 @@ export async function POST(
       name: parsed.data.name,
       durationYears: parsed.data.durationYears,
       inflationRate: parsed.data.inflationRate ?? null,
-      incomeMode: parsed.data.incomeMode,
+      incomeMode: lastPhase?.incomeMode ?? parsed.data.incomeMode,
+      incomeEntries: lastPhase
+        ? {
+            create: lastPhase.incomeEntries.map((e) => ({
+              personId: e.personId,
+              label: e.label,
+              amount: e.amount,
+            })),
+          }
+        : undefined,
+      expenseEntries: lastPhase
+        ? {
+            create: lastPhase.expenseEntries.map((e) => ({ label: e.label, amount: e.amount })),
+          }
+        : undefined,
     },
     include: phaseInclude,
   });

src/app/api/plans/[planId]/scenario/route.ts

@@ -80,12 +80,9 @@ export async function POST(
           realEstates: {
             create: phase.realEstates.map((re) => ({
               name: re.name,
-              marketValue: re.marketValue,
+              purchasePrice: re.purchasePrice,
               mortgage: re.mortgage,
-              valueGrowth: re.valueGrowth,
               amortization: re.amortization,
-              salePrice: re.salePrice,
-              saleTaxRate: re.saleTaxRate,
             })),
           },
           oneTimeEvents: {

src/components/Dashboard.tsx

@@ -63,7 +63,7 @@ export function Dashboard({
       computed.phases.map((phase) => {
         const row: Record<string, number | string> = { phase: phase.name };
         for (const s of phase.securities) row[s.name] = s.endValue;
-        for (const re of phase.realEstates) row[re.name] = re.endContribution;
+        for (const re of phase.realEstates) row[re.name] = re.endNet;
         return row;
       }),
     [computed]

src/components/PhaseForm.tsx

@@ -57,7 +57,11 @@ export function PhaseForm({ household, phase, onSaved, onCancel }: Props) {
   const totalIncome = incomeEntries.reduce((s, e) => s + e.amount, 0);
   const totalExpense = expenseEntries.reduce((s, e) => s + e.amount, 0);
   const savingsQuota = totalIncome - totalExpense;
-  const allocated = securities.reduce((s, sec) => s + sec.annualContribution, 0);
+  // Amortisationsraten aller Immobilien zaehlen gleichwertig mit den Sparbeitraegen der
+  // Wertschriften gegen dieselbe verfuegbare Sparquote.
+  const allocated =
+    securities.reduce((s, sec) => s + sec.annualContribution, 0) +
+    realEstates.reduce((s, re) => s + re.amortization, 0);
   const overAllocated = allocated > savingsQuota;
   const savingsRemaining = savingsQuota - allocated > 0.5;
 
@@ -68,6 +72,13 @@ export function PhaseForm({ household, phase, onSaved, onCancel }: Props) {
   const startCapitalRemaining = phase.incomingCapital - allocatedStartCapital > 0.5;
 
   async function handleSave() {
+    const missingPurchasePrice = realEstates.find((re) => !re.purchasePrice || re.purchasePrice <= 0);
+    if (missingPurchasePrice) {
+      setError(
+        `Bitte fuer "${missingPurchasePrice.name || "Immobilie"}" einen Kaufpreis groesser als 0 eintragen.`
+      );
+      return;
+    }
     setSaving(true);
     setError(null);
     try {
@@ -302,42 +313,23 @@ export function PhaseForm({ household, phase, onSaved, onCancel }: Props) {
               onChange={(v) => setRealEstates((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, name: v } : x)))}
             />
             <MoneyField
-              label="Aktueller Marktwert (CHF)"
+              label="Kaufpreis (CHF)"
-              help="Geschaetzter heutiger Verkehrswert der Liegenschaft."
+              help="Pflichtfeld. Der Kaufpreis bleibt ueber die ganze Haltedauer fix -- es wird keine Wertsteigerung angenommen, nur die Hypothek sinkt durch Amortisation."
-              value={re.marketValue}
+              value={re.purchasePrice}
-              onChange={(v) => setRealEstates((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, marketValue: v } : x)))}
+              onChange={(v) => setRealEstates((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, purchasePrice: v } : x)))}
             />
             <MoneyField
-              label="Aktuelle Hypothek (CHF)"
+              label="Hypothek (CHF)"
-              help="Ausstehender Hypothekarbetrag."
+              help="Ausstehender Hypothekarbetrag zu Beginn der Phase."
               value={re.mortgage}
               onChange={(v) => setRealEstates((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, mortgage: v } : x)))}
             />
-            <NumberField
-              label="Wertsteigerung (%/Jahr)"
-              help="Ihre Annahme zur Wertentwicklung der Immobilie pro Jahr."
-              step={0.1}
-              value={re.valueGrowth}
-              onChange={(v) => setRealEstates((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, valueGrowth: v } : x)))}
-            />
             <MoneyField
-              label="Jaehrliche Amortisation (CHF)"
+              label="Amortisationsrate (CHF/Jahr)"
-              help="Betrag, um den die Hypothek pro Jahr reduziert wird."
+              help="Betrag, um den die Hypothek pro Jahr reduziert wird. Zaehlt zusammen mit den Sparbeitraegen der Wertschriften gegen die verfuegbare Sparquote."
               value={re.amortization}
               onChange={(v) => setRealEstates((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, amortization: v } : x)))}
             />
-            <MoneyField
-              label="Geschaetzter Verkaufspreis (CHF)"
-              help="Nur bei geplantem Verkauf am Ende der Phase auszufuellen."
-              value={re.salePrice ?? 0}
-              onChange={(v) => setRealEstates((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, salePrice: v || null } : x)))}
-            />
-            <NumberField
-              label="Geschaetzte Grundstueckgewinnsteuer (%)"
-              help="Kantonale Steuer auf den Verkaufsgewinn, ca. 10-30% je nach Kanton und Besitzdauer."
-              value={re.saleTaxRate}
-              onChange={(v) => setRealEstates((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, saleTaxRate: v } : x)))}
-            />
             <div className="flex items-end">
               <RemoveButton onClick={() => setRealEstates((prev) => prev.filter((_, idx) => idx !== i))} />
             </div>
@@ -348,7 +340,7 @@ export function PhaseForm({ household, phase, onSaved, onCancel }: Props) {
           onClick={() =>
             setRealEstates((prev) => [
               ...prev,
-              { id: tempId(), name: "", marketValue: 0, mortgage: 0, valueGrowth: 0, amortization: 0, salePrice: null, saleTaxRate: 20 },
+              { id: tempId(), name: "", purchasePrice: 0, mortgage: 0, amortization: 0 },
             ])
           }
         />

src/components/TransitionPanel.tsx

@@ -13,10 +13,13 @@ interface ItemDraft {
   name: string;
   decision: TransitionDecision;
   salePrice: number | null;
-  // Referenzwerte fuer die Anzeige/Berechnung des verfuegbaren Startkapitals
+  // Nur fuer Immobilien editierbar (poppt bei "Verkaufen" auf); bei Wertschriften der
-  carryOverValue: number;
+  // fixe, am Wertpapier hinterlegte Steuersatz.
-  originalValue: number;
   saleTaxRate: number;
+  // Referenzwerte fuer die Anzeige/Berechnung des verfuegbaren Startkapitals
+  carryOverValue: number; // Wert bei "Halten": Endwert (Wertschrift) bzw. Nettowert (Immobilie)
+  originalValue: number; // Wertschrift: Startwert: Immobilie: Kaufpreis
+  remainingMortgage: number; // nur Immobilien: Resthypothek am Ende der Phase
 }
 
 export function TransitionPanel({
@@ -48,30 +51,42 @@ export function TransitionPanel({
             name: s.name,
             decision: "CARRY_OVER" as TransitionDecision,
             salePrice: null,
+            saleTaxRate: s.saleTaxRate,
             carryOverValue: c?.endValue ?? 0,
             originalValue: c?.startValue ?? 0,
-            saleTaxRate: s.saleTaxRate,
+            remainingMortgage: 0,
           };
         }),
         ...phase.realEstates.map((re) => {
           const c = computed.realEstates.find((cr) => cr.id === re.id);
+          const remainingMortgage = c ? c.mortgages[phase.durationYears] : 0;
           return {
             positionType: "REAL_ESTATE" as const,
             id: re.id,
             name: re.name,
             decision: "CARRY_OVER" as TransitionDecision,
-            salePrice: re.marketValue,
+            salePrice: re.purchasePrice,
-            carryOverValue: c?.endNetIfKept ?? 0,
+            saleTaxRate: 20,
-            originalValue: re.marketValue,
+            carryOverValue: c?.endNet ?? 0,
-            saleTaxRate: re.saleTaxRate,
+            originalValue: re.purchasePrice,
+            remainingMortgage,
           };
         }),
       ];
 
       try {
-        const data = await api.get<{ transition: { items: { positionType: string; securityId: string | null; realEstateId: string | null; decision: TransitionDecision; salePrice: number | null }[] } | null }>(
+        const data = await api.get<{
-          `/api/phases/${phase.id}/transition`
+          transition: {
-        );
+            items: {
+              positionType: string;
+              securityId: string | null;
+              realEstateId: string | null;
+              decision: TransitionDecision;
+              salePrice: number | null;
+              saleTaxRate: number | null;
+            }[];
+          } | null;
+        }>(`/api/phases/${phase.id}/transition`);
         if (cancelled) return;
         if (data.transition) {
           for (const savedItem of data.transition.items) {
@@ -81,6 +96,7 @@ export function TransitionPanel({
             if (target) {
               target.decision = savedItem.decision;
               if (savedItem.salePrice != null) target.salePrice = savedItem.salePrice;
+              if (savedItem.saleTaxRate != null) target.saleTaxRate = savedItem.saleTaxRate;
             }
           }
         }
@@ -108,17 +124,16 @@ export function TransitionPanel({
 
   const totalAvailableCapital = floorToThousand(
     items.reduce((sum, it) => {
+      if (it.decision === "CARRY_OVER") return sum;
       if (it.positionType === "SECURITY") {
-        if (it.decision === "CARRY_OVER") return sum;
         const gain = Math.max(0, it.carryOverValue - it.originalValue);
         const tax = gain * (it.saleTaxRate / 100);
         return sum + (it.carryOverValue - tax);
       }
-      if (it.decision === "CARRY_OVER") return sum;
       const salePrice = it.salePrice ?? 0;
       const gain = Math.max(0, salePrice - it.originalValue);
       const tax = gain * (it.saleTaxRate / 100);
-      return sum + (salePrice - tax);
+      return sum + (salePrice - it.remainingMortgage - tax);
     }, 0)
   );
 
@@ -134,6 +149,7 @@ export function TransitionPanel({
           realEstateId: it.positionType === "REAL_ESTATE" ? it.id : null,
           decision: it.decision,
           salePrice: it.positionType === "REAL_ESTATE" && it.decision === "SELL" ? it.salePrice : null,
+          saleTaxRate: it.positionType === "REAL_ESTATE" && it.decision === "SELL" ? it.saleTaxRate : null,
         })),
       });
       setSaved(true);
@@ -159,7 +175,8 @@ export function TransitionPanel({
           <tr className="text-left text-xs text-zinc-500">
             <th className="pb-1 font-normal">Position</th>
             <th className="pb-1 font-normal">Entscheidung</th>
-            <th className="pb-1 font-normal">Verkaufspreis / Wert</th>
+            <th className="pb-1 font-normal">Verkaufspreis</th>
+            <th className="pb-1 font-normal">Grundstueckgewinnsteuer</th>
           </tr>
         </thead>
         <tbody>
@@ -176,21 +193,41 @@ export function TransitionPanel({
                     )
                   }
                 >
-                  <option value="CARRY_OVER">Uebernehmen</option>
+                  <option value="CARRY_OVER">{it.positionType === "REAL_ESTATE" ? "Halten" : "Uebernehmen"}</option>
                   <option value="SELL">Verkaufen</option>
                 </select>
               </td>
+              <td className="py-2 pr-2">
+                {it.decision === "SELL" ? (
+                  it.positionType === "REAL_ESTATE" ? (
+                    <MoneyInput
+                      className="w-32"
+                      value={it.salePrice ?? 0}
+                      onChange={(v) =>
+                        setItems((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, salePrice: v } : x)))
+                      }
+                    />
+                  ) : (
+                    <span className="text-xs text-zinc-500">{formatChf(it.carryOverValue)} CHF</span>
+                  )
+                ) : (
+                  <span className="text-xs text-zinc-500">{formatChf(it.carryOverValue)} CHF</span>
+                )}
+              </td>
               <td className="py-2">
                 {it.positionType === "REAL_ESTATE" && it.decision === "SELL" ? (
-                  <MoneyInput
+                  <input
-                    className="w-32"
+                    type="number"
-                    value={it.salePrice ?? 0}
+                    className="w-20 rounded-md border border-zinc-300 bg-white px-2 py-1 text-xs dark:border-zinc-600 dark:bg-zinc-900"
-                    onChange={(v) =>
+                    value={it.saleTaxRate}
-                      setItems((prev) => prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, salePrice: v } : x)))
+                    onChange={(e) =>
+                      setItems((prev) =>
+                        prev.map((x, idx) => (idx === i ? { ...x, saleTaxRate: e.target.valueAsNumber || 0 } : x))
+                      )
                     }
                   />
                 ) : (
-                  <span className="text-xs text-zinc-500">{formatChf(it.carryOverValue)} CHF</span>
+                  <span className="text-xs text-zinc-500">—</span>
                 )}
               </td>
             </tr>
@@ -201,7 +238,8 @@ export function TransitionPanel({
         Verfuegbares Startkapital fuer neue Phase (aus Verkaeufen): <strong>{formatChf(totalAvailableCapital)} CHF</strong>
         <p className="mt-1 text-xs text-zinc-500">
           Wird beim Speichern automatisch in &quot;{nextPhaseName}&quot; als verfuegbares Startkapital hinterlegt.
-          Uebernommene Wertschriften erscheinen dort automatisch mit ihrem Endwert als neuer Startwert.
+          Gehaltene/uebernommene Positionen erscheinen dort automatisch mit ihrem Endwert (Wertschriften) bzw.
+          Kaufpreis/Resthypothek (Immobilien) als neue Ausgangswerte.
         </p>
       </div>
       {error && <p className="text-sm text-red-600 dark:text-red-400">{error}</p>}

src/lib/calculations.ts

@@ -14,14 +14,10 @@ export interface SecurityComputed {
 export interface RealEstateComputed {
   id: string;
   name: string;
+  purchasePrice: number; // fix ueber die Haltedauer, keine Wertsteigerung im vereinfachten Modell
   startNet: number;
-  endNetIfKept: number;
+  endNet: number;
-  sold: boolean;
+  mortgages: number[]; // Index 0 = Start, Index durationYears = Ende
-  saleNetProceeds: number | null;
-  taxAmount: number;
-  endContribution: number; // was tatsaechlich in die Endvermoegens-Summe der Phase einfliesst
-  marketValues: number[];
-  mortgages: number[];
 }
 
 export interface RetirementComputed {
@@ -88,20 +84,18 @@ export function computeSecurityYearlyValues(
   return values;
 }
 
-export function computeRealEstateYearly(
+// Vereinfachtes Modell (keine Wertsteigerung): der Kaufpreis bleibt ueber die ganze
-  marketValue: number,
+// Haltedauer fix, nur die Hypothek sinkt jaehrlich um die Amortisationsrate.
+export function computeMortgageYearly(
   mortgage: number,
-  valueGrowth: number,
   amortization: number,
   durationYears: number
-): { marketValues: number[]; mortgages: number[] } {
+): number[] {
-  const marketValues = [floorToThousand(marketValue)];
   const mortgages = [floorToThousand(mortgage)];
   for (let year = 1; year <= durationYears; year++) {
-    marketValues.push(floorToThousand(marketValues[year - 1] * (1 + valueGrowth / 100)));
     mortgages.push(floorToThousand(Math.max(0, mortgages[year - 1] - amortization)));
   }
-  return { marketValues, mortgages };
+  return mortgages;
 }
 
 function computeRetirement(
@@ -149,7 +143,11 @@ function computePhase(
   const retirement = computeRetirement(household, phase);
   const effectiveIncome = incomeFromEntries + (retirement?.totalPensionIncome ?? 0);
   const savingsQuota = effectiveIncome - expenseTotal;
-  const allocatedSavings = phase.securities.reduce((sum, s) => sum + s.annualContribution, 0);
+  // Amortisationsraten aller Immobilien zaehlen gleichwertig mit den Sparbeitraegen der
+  // Wertschriften gegen dieselbe verfuegbare Sparquote (ein gemeinsamer Topf).
+  const allocatedSavings =
+    phase.securities.reduce((sum, s) => sum + s.annualContribution, 0) +
+    phase.realEstates.reduce((sum, re) => sum + re.amortization, 0);
   const savingsWarning = allocatedSavings > savingsQuota;
 
   const securities: SecurityComputed[] = phase.securities.map((s) => {
@@ -170,34 +168,14 @@ function computePhase(
   });
 
   const realEstates: RealEstateComputed[] = phase.realEstates.map((re) => {
-    const { marketValues, mortgages } = computeRealEstateYearly(
+    const mortgages = computeMortgageYearly(re.mortgage, re.amortization, phase.durationYears);
-      re.marketValue,
+    const purchasePrice = floorToThousand(re.purchasePrice);
-      re.mortgage,
-      re.valueGrowth,
-      re.amortization,
-      phase.durationYears
-    );
-    const startNet = marketValues[0] - mortgages[0];
-    const endNetIfKept = marketValues[phase.durationYears] - mortgages[phase.durationYears];
-    const sold = re.salePrice != null;
-    let saleNetProceeds: number | null = null;
-    let taxAmount = 0;
-    if (sold) {
-      // Vereinfachung gemaess TDD 3.3: Gewinn = Verkaufspreis - urspruenglich erfasster Startwert
-      const gain = Math.max(0, re.salePrice! - re.marketValue);
-      taxAmount = gain * (re.saleTaxRate / 100);
-      saleNetProceeds = floorToThousand(re.salePrice! - taxAmount);
-    }
     return {
       id: re.id,
       name: re.name,
-      startNet,
+      purchasePrice,
-      endNetIfKept,
+      startNet: purchasePrice - mortgages[0],
-      sold,
+      endNet: purchasePrice - mortgages[phase.durationYears],
-      saleNetProceeds,
-      taxAmount,
-      endContribution: sold ? saleNetProceeds! : endNetIfKept,
-      marketValues,
       mortgages,
     };
   });
@@ -213,7 +191,7 @@ function computePhase(
 
   const endWealthNominal =
     securities.reduce((sum, s) => sum + s.endValue, 0) +
-    realEstates.reduce((sum, re) => sum + re.endContribution, 0) +
+    realEstates.reduce((sum, re) => sum + re.endNet, 0) +
     oneTimeNet +
     (retirement?.lumpSumNetTotal ?? 0);
 
@@ -226,16 +204,13 @@ function computePhase(
   for (let year = 1; year <= phase.durationYears; year++) {
     let value =
       securities.reduce((sum, s) => sum + s.yearly[year], 0) +
-      realEstates.reduce((sum, re) => sum + (re.marketValues[year] - re.mortgages[year]), 0);
+      realEstates.reduce((sum, re) => sum + (re.purchasePrice - re.mortgages[year]), 0);
     if (year === phase.durationYears) {
-      // Einmalige Ereignisse, Verkaufserloese und Kapitalbezuege schlagen erst am Ende
+      // Einmalige Ereignisse und Kapitalbezuege schlagen erst am Ende der Phase zu
-      // der Phase zu Buche (siehe Phasenuebergang, TDD Kapitel 10).
+      // Buche (siehe Phasenuebergang, TDD Kapitel 10). Immobilien-/Wertschriften-
+      // Verkaeufe wirken sich nur auf die naechste Phase aus (incomingCapital), nicht
+      // mehr auf das Endvermoegen dieser Phase selbst.
       value += oneTimeNet + (retirement?.lumpSumNetTotal ?? 0);
-      const soldReplacement = realEstates.reduce(
-        (sum, re) => sum + (re.sold ? re.saleNetProceeds! - (re.marketValues[year] - re.mortgages[year]) : 0),
-        0
-      );
-      value += soldReplacement;
     }
     yearlyNominal.push(value);
   }

src/lib/queries.ts

@@ -74,12 +74,9 @@ export function toPlanInput(plan: PlanWithRelations): PlanInput {
       realEstates: phase.realEstates.map((re) => ({
         id: re.id,
         name: re.name,
-        marketValue: re.marketValue,
+        purchasePrice: re.purchasePrice,
         mortgage: re.mortgage,
-        valueGrowth: re.valueGrowth,
         amortization: re.amortization,
-        salePrice: re.salePrice,
-        saleTaxRate: re.saleTaxRate,
       })),
       oneTimeEvents: phase.oneTimeEvents.map((e) => ({
         id: e.id,

src/lib/types.ts

@@ -53,12 +53,9 @@ export interface SecurityInput {
 export interface RealEstateInput {
   id: string;
   name: string;
-  marketValue: number;
+  purchasePrice: number;
   mortgage: number;
-  valueGrowth: number;
   amortization: number;
-  salePrice: number | null;
-  saleTaxRate: number;
 }
 
 export interface OneTimeEventInput {